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　　第一財(cái)經(jīng) 作者：孫夢凡

　　364輪競價(jià)、樓面價(jià)刷新高、溢價(jià)率高達(dá)37.2%，青島最新土拍正賺足市場眼球。

　　6月20日，青島被稱為“寶藏地塊”的嶗山王家村35號(hào)地塊正式開拍。根據(jù)公告，該地塊起拍價(jià)28796元/平方米，起拍總價(jià)13.75億元，競買保證金約6.88億元，拍賣不設(shè)底價(jià)和最高限價(jià)，價(jià)高者得。

　　上午10時(shí)，3家企業(yè)開始參與這場競拍，其中兩家企業(yè)接連出價(jià)，最終經(jīng)過一個(gè)多小時(shí)、364輪競價(jià)，青島海業(yè)益佳地產(chǎn)開發(fā)有限公司以39516元/平方米的價(jià)格競得該地塊，成交總價(jià)約18.87億元。

　　逼近四萬每平的樓面價(jià)，已刷新了青島樓面地價(jià)新紀(jì)錄。此前，嶗山區(qū)記錄為地塊附近的迪生山莊兩地塊，系去年12月出讓，樓面價(jià)約2.5萬/每平方米；該地塊還超過了市南區(qū)萊陽路8號(hào)成交價(jià)(33901元/平方米)，成為青島全市樓面價(jià)“新地王”。

　　在土拍取消限價(jià)、價(jià)高者得的規(guī)則下，上述地塊引發(fā)企業(yè)熱情競拍，背后原因幾何？

　　中指研究院高級(jí)分析師謝東暉表示，該地塊毗鄰金家?guī)X板塊，地處價(jià)值高地，附近有眾多高端項(xiàng)目競品，住宅均價(jià)約6萬元每平，區(qū)域房價(jià)位列青島之最，且周邊配套齊全。此次土拍高溢價(jià)成交，體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)值和潛力，也反映出房地產(chǎn)市場、至少高端項(xiàng)目市場在挑戰(zhàn)中仍蘊(yùn)含機(jī)遇。

　　公開資料顯示，嶗山王家村35號(hào)地塊，確實(shí)位于城區(qū)極為稀缺的黃金地段。該地塊東依午山公園，南鄰濱海城市公園和石老人沙灘，與海岸線直線距離僅600米，前排住宅均為低密度社區(qū)，具備打造高品質(zhì)海景房的先天優(yōu)勢，附近還有各類文化場館、教育資源、醫(yī)療配套等。

　　記者在房產(chǎn)交易平臺(tái)看到，目前嶗山沿海片區(qū)有多個(gè)新房待售，比如銀豐玖璽臺(tái)、瀾樾府(黃金海岸)、天一仁和吾疆等項(xiàng)目均為價(jià)格待定狀態(tài)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來該片區(qū)或?qū)⒊霈F(xiàn)“豪宅激戰(zhàn)”的場景。

　　值得注意的是，不僅是青島，近日南京土拍也出現(xiàn)高價(jià)地塊。

　　6月19日，南京公開拍賣3宗宅地，涉及主城夫子廟、河西南、溧水老城區(qū)三個(gè)板塊，總出讓面積約6.3萬平方米，總規(guī)劃建面約6.58萬平方米，總起始價(jià)19.7億元。最終，3宗地塊均溢價(jià)成交，分別由奧體建設(shè)、中堃置業(yè)、昱臨置業(yè)斬獲，總攬金約22.82億元。

　　其中最亮眼的為河西南地塊，該地塊競價(jià)47輪后，被奧體建設(shè)以總價(jià)17.4億元拿下，成交樓面價(jià)43888元/平方米，與2016年5月葛洲壩“地王”僅差1325元/平方米，成為南京史上“第二高價(jià)地”。

　　公開信息顯示，該地塊緊鄰河西城市生態(tài)公園，附近有2條地鐵線，小米、阿里兩大科技總部入駐，西南側(cè)為河西外國語學(xué)校，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。1.01的容積率，也是近年來難得的低密度宅地，可提供差異化低層高品質(zhì)住宅，豐富河西高端客戶需求。

　　克而瑞研究中心表示，南京本批次土地供應(yīng)規(guī)模雖然小，但質(zhì)量較佳，均處于熱門板塊，尤其是容積率僅為1.01的河西南低密宅地，市場關(guān)注度處于高位。從最終土拍結(jié)果來看，南京土地市場熱度有明顯回升，掛牌的3宗地均溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率高達(dá)15.8%。

　　“與此前國企和城投托底不同，本輪土拍民企積極性提升，除河西南地塊被南京奧體建設(shè)開發(fā)拿下外，其余2宗均被民企拿下，分別為昱臨置業(yè)、中堃置業(yè)，民企拿地占比明顯提升。”克而瑞稱。

　　兩天之內(nèi)，兩個(gè)城市拍出“高價(jià)地”，一方面因地塊質(zhì)量較高，另一方面與市場整體行情也息息相關(guān)。

　　以青島為例，據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1～5月青島商品房市場累計(jì)簽約金額約517億元，同比下滑34.2%；同期青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價(jià)為14565元／平方米，同比下滑2.6%。

　　從市場庫存情況看，克而瑞方面稱，截至5月底，青島全市商品住宅存量1195萬平方米，相比4月底減少33.6萬平方米，按照近12個(gè)月成交量計(jì)算，存量去化周期為18.2個(gè)月。

　　但是，自樓市新政出臺(tái)后，當(dāng)?shù)厥袌銮榫w有所走暖。“517”新政后，青島推出九條樓市新政，包括按區(qū)(市)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、發(fā)放購房家電消費(fèi)券、加快推行房票試點(diǎn)、加大公積金貸款支持力度、優(yōu)化產(chǎn)權(quán)型人才住房上市交易政策、調(diào)整部分產(chǎn)權(quán)型人才住房銷售價(jià)格等。

　　受政策利好影響，青島樓市成交出現(xiàn)回溫。數(shù)據(jù)顯示，5月27日~6月2日，島城新建商品住宅成交2588套，環(huán)比上漲165.98%，青島樓市迎來久違的“黃金周”。端午小長假期間，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，青島樓市熱度明顯高于今年的五一小長假，日均成交量增長翻倍。

　　南京也有類似表現(xiàn)。克而瑞研究中心指出，今年南京扶持性政策力度明顯加強(qiáng)，5月份以來南京客戶來訪量普漲四成，尤其是核心板塊來訪、認(rèn)購倍增。5月南京重點(diǎn)監(jiān)控項(xiàng)目周均來訪量1.5萬組，較4月周均增長40%，同比上升15%。其中，南京主力板塊新房交易流速均迎來顯著回升。隨著6月河西南等地供應(yīng)稀缺低密宅地，相關(guān)板塊居住能級(jí)進(jìn)一步提升，板塊新房銷售也有望從中獲益。

來源：第一財(cái)經(jīng)