沒有迎來(lái)“開門紅”的樓市，正在為小陽(yáng)春努力，但被稱為市場(chǎng)先行指標(biāo)的二手房，并未在2024年開年掀起太大波瀾。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月北京二手房網(wǎng)簽12444套，環(huán)比上月下降4%，但與2023年1月“低基數(shù)”相比上漲49.8%。北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)3個(gè)月維持1.2萬(wàn)套，成交保持平穩(wěn)。
針對(duì)北京二手房平穩(wěn)狀態(tài)，市場(chǎng)觀點(diǎn)也分為兩派，一方認(rèn)為，1月平穩(wěn)狀態(tài)是為后續(xù)小陽(yáng)春蓄力，加快的看房節(jié)奏是最好的證明；另一方則認(rèn)為，隨著廣州、上海等地放松限購(gòu)政策，北京如果最近在限購(gòu)等政策方面沒有超預(yù)期調(diào)整，2024年的小陽(yáng)春熱度很可能不會(huì)太高。當(dāng)買賣雙方間的博弈還在持續(xù)，沒有迎來(lái)“開門紅”的樓市，又能否迎來(lái)小陽(yáng)春？
延續(xù)“以價(jià)換量”
持續(xù)3個(gè)月上漲后，北京二手房網(wǎng)簽量止升轉(zhuǎn)跌。2024年1月北京二手房網(wǎng)簽12444套，較2023年12月的12963套有一定幅度下跌，但整體仍維持在1.2萬(wàn)套“榮枯線”上。
從同比來(lái)看，1月北京二手房網(wǎng)簽卻是超預(yù)期的“好”，與2023年同期相比上漲近50%，但這一“好”的背后，不能忽略掉低基數(shù)因素，2023年1月春節(jié)假期影響成交規(guī)模，僅有8308套的網(wǎng)簽量。
“1.2萬(wàn)套的網(wǎng)簽量符合市場(chǎng)預(yù)期。1月是樓市的傳統(tǒng)淡季，而且2024年的1月也比較特殊，處于市場(chǎng)調(diào)整期。”一頭部中介昌平回龍觀片區(qū)負(fù)責(zé)人賈波告訴北京商報(bào)記者，與歷史正常水平相比，1月的網(wǎng)簽量還有一定提升空間，但按照近幾月的市場(chǎng)交易狀況來(lái)看，1月企穩(wěn)是一個(gè)好的信號(hào)。賈波認(rèn)為，2024年的1月也比較特殊，北京新普宅標(biāo)準(zhǔn)正式執(zhí)行，大量的非普通住宅變?yōu)槠胀ㄗ≌@需要時(shí)間來(lái)消化。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師朱麗平指出，2024年1月北京二手房成交表現(xiàn)明顯好于2022年(11875套)且仍處于近半年來(lái)較高位水平，2月即將迎來(lái)2024年春節(jié)，受春節(jié)假期影響成交量將會(huì)迎來(lái)下滑，預(yù)計(jì)節(jié)后3月市場(chǎng)活躍度上升。
網(wǎng)簽量保持平穩(wěn)，北京二手房仍維持“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1月二手房議價(jià)空間和2023年12月相比縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)，買方在議價(jià)上的強(qiáng)勢(shì)地位有所削弱。但1月的議價(jià)空間在最近一年中仍然處于高位，僅次于2023年12月。
買方在當(dāng)下市場(chǎng)議價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，二手房市場(chǎng)延續(xù)了上月“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)，不過(guò)隨著高性價(jià)比房源的持續(xù)消化，部分房東的心理預(yù)期短期觸底，價(jià)格進(jìn)一步下探的空間有限。
進(jìn)入1月之后，北京二手房掛牌量持續(xù)下降，麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房掛牌量和12月相比下降2.5%。
北京商報(bào)記者了解到，部分二手房業(yè)主受政策和持續(xù)下調(diào)的價(jià)格影響，紛紛選擇下架房源觀望市場(chǎng)走勢(shì)，北京二手房已告別掛牌房源的高速增長(zhǎng)期。但掛牌量仍維持高位。
能否迎來(lái)小陽(yáng)春
透過(guò)1月止升轉(zhuǎn)跌的數(shù)據(jù)，2024年“小陽(yáng)春”能否如期到來(lái)也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)此持有截然不同的觀點(diǎn)。
賈波稱，自2023年9月之后，北京二手房成交是一個(gè)向下的狀態(tài)，期間如果沒有政策加持，可能會(huì)一掉到底。政策出臺(tái)后，市場(chǎng)開始企穩(wěn)，連續(xù)3個(gè)月保持1.2萬(wàn)套的水平。在賈波看來(lái)，從降到穩(wěn)，再?gòu)姆€(wěn)到升，這被看作市場(chǎng)發(fā)射的信號(hào)。
另有頭部中介從業(yè)人士李錦表示，近期北京二手房成交量雖沒有明顯變化，但是咨詢量和帶看量有明顯增加，而且客戶的準(zhǔn)確度很高，并不僅是隨便看看。“可以說(shuō)，這些都為后續(xù)小陽(yáng)春的到來(lái)集聚力量。”
一位不愿具名的地產(chǎn)分析師則直言，小陽(yáng)春能否到來(lái)，最關(guān)鍵的因素是購(gòu)買力。當(dāng)前市場(chǎng)，買賣雙方博弈還在持續(xù)，充滿了試探與猜測(cè)，買方觀望的同時(shí)找更加合適的機(jī)會(huì)上車，賣方則根據(jù)政策變化來(lái)調(diào)整心理預(yù)期。此前幾個(gè)月，“著急賣”和“著急買”的都基本成交了，不著急的觀望心態(tài)比較重，新的購(gòu)買力能否快速補(bǔ)位，目前還有諸多不確定性。
“如果沒有大的政策調(diào)整，未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)不會(huì)太差，但也大概率不會(huì)出現(xiàn)小陽(yáng)春，購(gòu)買力制約小陽(yáng)春的出現(xiàn)。”上述地產(chǎn)分析師表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣認(rèn)為，2023年北京發(fā)布了2次大幅度的維持樓市穩(wěn)定政策，其中9月初的政策影響短期市場(chǎng)成交放大了40%，而12月14日的政策影響力度降低，止住了市場(chǎng)下行，但成交量上漲幅度只有20%左右。所以如果最近在限購(gòu)等政策方面沒有超預(yù)期調(diào)整，2024年的小陽(yáng)春熱度很可能不會(huì)太高。
購(gòu)房者預(yù)期是關(guān)鍵
對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的研判，包括張大偉在內(nèi)的多位房地產(chǎn)分析師表示，政策“普照”之下，北京樓市正在恢復(fù)元?dú)?，但恢?fù)程度如何，則取決于購(gòu)房者買房置業(yè)預(yù)期能否修復(fù)。
近期，包括上海和廣州、蘇州等一、二線熱點(diǎn)城市開啟限購(gòu)松綁或者全面松綁，這代表了2024年樓市政策進(jìn)一步寬松的方向。
張大偉稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)，特別是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，購(gòu)房者信心不足，很多房企爆雷影響了購(gòu)房者的安全感，所以使得很多寬松政策對(duì)于市場(chǎng)的作用低于預(yù)期。
2023年12月一輪寬松政策，對(duì)于市場(chǎng)的影響很快消化，市場(chǎng)再次期待政策繼續(xù)加碼。
在張大偉看來(lái)，當(dāng)下除了北京上海等少數(shù)核心城市依然限購(gòu)，大部分城市寬松政策已經(jīng)出無(wú)可出。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當(dāng)前購(gòu)房是收入穩(wěn)定問(wèn)題，疊加人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
整體看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)依然看政策，1月整體市場(chǎng)并不樂(lè)觀，市場(chǎng)都期待2024年2月繼續(xù)出臺(tái)積極政策，特別是北京等城市的限購(gòu)政策微調(diào)，市場(chǎng)需要政策拉動(dòng)才能出現(xiàn)小陽(yáng)春。
來(lái)源：北京商報(bào)
記者：王寅浩
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