近日，戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年全年深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量達(dá)到84.6萬(wàn)平方米，接近2017年85萬(wàn)平方米的歷史峰值。大量新寫字樓的入市為企業(yè)提供了更多的選擇，但多數(shù)企業(yè)對(duì)于擴(kuò)張保持謹(jǐn)慎態(tài)度，整體市場(chǎng)新增需求相對(duì)疲軟，全年凈吸納量錄得39.3萬(wàn)平方米。
雖然凈吸納量已高于過(guò)去十年的平均水平，但深圳甲級(jí)寫字樓空置率仍難敵大量的新增供應(yīng)，2023年末空置率達(dá)到26.1%，較2022年年末增長(zhǎng)了3.2個(gè)百分點(diǎn)。
激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，甲級(jí)寫字樓業(yè)主不得不下調(diào)租金以促成租賃交易，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年末深圳甲級(jí)寫字樓平均租金為186.5元/月/平方米，同比下降8.4%。截至2023年末，深圳甲級(jí)寫字樓租金較上年同期下降的樓宇占比超9成，其中，有44.7%的物業(yè)在租金回調(diào)之后空置率下降，但也有50.6%的物業(yè)，租金回調(diào)的同時(shí)空置率依然上行。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端表示，一部分業(yè)主降租之后空置率依舊上升，除了與租金下降幅度有關(guān)，也與物業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)情況、服務(wù)質(zhì)量等因素有關(guān)。
從需求端來(lái)看，2023年深圳甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的支柱性行業(yè)依然是金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)三個(gè)行業(yè)，從租賃面積的占比看，近三年上述三大行業(yè)的成交占比合計(jì)都達(dá)到七成以上。值得注意的是，在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)調(diào)整的背景下，TMT行業(yè)的需求占比逐年收縮，2023年占比為19.7%，與此同時(shí)，金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)占比則總體呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)，2023年的占比分別為34.3%和16.0%。
張曉端表示，成本控制下，不同行業(yè)的選址偏好也不同，近兩年除了甲級(jí)寫字樓，非甲級(jí)寫字樓、M0研發(fā)辦公物業(yè)、政策性產(chǎn)業(yè)用房也吸納了不少TMT企業(yè)，2023年有49.5%的TMT企業(yè)辦公租賃需求選擇了M0研發(fā)辦公物業(yè)。若將租賃需求范圍擴(kuò)大至包括甲級(jí)寫字樓、非甲級(jí)寫字樓、研發(fā)辦公樓等物業(yè)在內(nèi)的總體辦公類需求，TMT仍是租賃成交面積最大的行業(yè)，占比達(dá)到26.5%，較金融行業(yè)20.4%的占比高6個(gè)百分點(diǎn)。
展望2024年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將依舊迎來(lái)供應(yīng)洪峰，將有超過(guò)140萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓竣工入市。戴德梁行認(rèn)為，在供應(yīng)放量的背景下，需求的緩慢提振難以支撐市場(chǎng)的平穩(wěn)，2024年深圳全市租金水平將進(jìn)一步回落，空置率指標(biāo)預(yù)計(jì)也將繼續(xù)上行。
張曉端表示，在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量較大的情況下，有寫字樓業(yè)主也開(kāi)始轉(zhuǎn)變策略，例如深圳已經(jīng)有不少寫字樓業(yè)主嘗試引入酒店等業(yè)態(tài)。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
記者：張慧敏
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