廣州市城中村改造項(xiàng)目眾多
城中村改造能夠煥新城市界面
番禺區(qū)里仁洞村部分房屋已清退準(zhǔn)備拆卸
文/圖 羊城晚報(bào)記者 徐煒倫
未來，廣州城中村改造的補(bǔ)償方式或發(fā)生重要變化。日前，廣州市審議通過《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》，提出“優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。 至此，廣州成為了首提“房票安置”的一線城市。
“房票”將會(huì)對(duì)廣州城中村改造和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來什么影響？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“房票安置”預(yù)計(jì)將對(duì)當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨筢尫乓约胺康禺a(chǎn)投資產(chǎn)生積極作用；有助于鎖定購房需求在本地釋放，有利于去庫存，對(duì)市場(chǎng)銷售可以產(chǎn)生一定積極的帶動(dòng)作用。
“房票”成為特殊的貨幣化安置方式
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已經(jīng)有鄭州、南京、廈門等數(shù)十個(gè)大中城市表態(tài)將出臺(tái)“房票政策”。但廣州的提出，為一線城市中的首例。“此次廣州對(duì)‘房票安置’的表態(tài)受到外界的廣泛關(guān)注，很大程度上是因?yàn)?lsquo;房票’前期在二三線城市提及較多，而一線城市的發(fā)聲會(huì)被認(rèn)為是一種政策導(dǎo)向。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。
什么是“房票”？記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地“房票政策”有所差異，但“房票”的作用大體相同。例如，《廈門日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，廈門市“房票補(bǔ)償”是貨幣補(bǔ)償?shù)囊环N補(bǔ)充方式，征收集體土地上住宅房屋時(shí)，將房屋征收貨幣補(bǔ)償金額計(jì)入房票面值并發(fā)放給被征收人，被征收人持房票購買房屋以實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償安置。今年4月，廈門開出了住宅房屋征收的首張房票，8月，首批憑房票購買國有企業(yè)公開轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的業(yè)主順利完成交房。
蘭州市9月出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提到，推行房票安置制度；加快推動(dòng)城市棚戶區(qū)改造和城市有機(jī)更新，控制安置房建設(shè)，鼓勵(lì)選擇貨幣補(bǔ)償和房票安置。被征收人持房票購買商品房，享受購房?jī)?yōu)惠、稅收減免、金融貸款、子女入學(xué)等支持政策。
日前，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過。其中提出，用好用足城市更新土地政策，探索通過整合歸宗、置換收購、儲(chǔ)改結(jié)合等多種組合方式實(shí)施連片更新。強(qiáng)化國土空間規(guī)劃用地管理，增存聯(lián)動(dòng)，以增量撬動(dòng)存量，多途徑解決城市更新中用地指標(biāo)缺口問題。優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。至2035年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里(含城中村改造155平方公里)，通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動(dòng)低效存量土地的盤活再利用。
根據(jù)各地措施，“房票”機(jī)制可以通俗地理解為：過往開發(fā)商會(huì)采用回遷房或者現(xiàn)金來補(bǔ)償拆遷戶，而在推廣“房票”后，拆遷戶可使用這種有價(jià)票據(jù)，購買指定的商品房。“房票”的出現(xiàn)，也打破了“回遷房+現(xiàn)金”這兩種傳統(tǒng)的補(bǔ)償格局。
“房票政策”發(fā)揮了“雙向效應(yīng)”
多位專家認(rèn)為，“房票安置”的推廣，本質(zhì)上與一手住宅庫存有著密切關(guān)系。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，“房票安置”作為特殊的貨幣化安置方式，有助于鎖定購房需求在本地釋放，有利于去庫存，對(duì)市場(chǎng)銷售可以產(chǎn)生一定積極的帶動(dòng)作用。
嚴(yán)躍進(jìn)表示：“‘房票’的工作，發(fā)揮了雙向的效應(yīng)，既降低了政府財(cái)政方面的支持，也更好地去庫存。廣州提及此類政策，和廣州的城市基本面以及房地產(chǎn)情況是密切掛鉤的。”
目前，廣州一手住宅庫存量仍有高企壓力。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，截至10月末，全市庫存量1191.1萬平方米，去化周期19.2個(gè)月；由于今年6-9月成交出現(xiàn)明顯下滑，即使10月新房供應(yīng)減少以及成交加速，但消化周期仍處于近一年高位，其中，越秀、南沙、從化、增城的新房消化周期均超過了25個(gè)月。
趙卓文表示：“‘房票政策’的推出，在多個(gè)方面都有積極作用，如果不建安置房，城中村改造的進(jìn)程將大幅提速，有利于效率提高和成本控制。被拆遷的村民們也多了一個(gè)選擇，可以在別的樓盤購房，尤其對(duì)年輕一族可能更有吸引力，也有利于化解樓市大量的庫存商品房。”
不過，趙卓文判斷，“房票”短期對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。“盡管廣州推進(jìn)城中村改造的決心很大，政策力度也很足。然而，從2009年到2023年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此高漲的背景下，廣州成功完成改造的城中村卻仍是少數(shù)。”
陳文靜表示，雖“房票安置”政策在定向去庫存中或產(chǎn)生一定效果，但從其資金來源角度來看，“房票安置”開展的資金短期仍以地方財(cái)政為主。“受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整影響，各地土地出讓收入明顯下降，地方財(cái)政壓力較大，‘房票安置’政策執(zhí)行難度亦相對(duì)較大，‘房票安置’或難以大規(guī)模開展。部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力大的城市，居民選擇‘房票安置’的意愿或偏弱，對(duì)整體市場(chǎng)帶動(dòng)效果或有限。相對(duì)來說，預(yù)計(jì)基本面較好的城市‘房票安置’效果會(huì)更好，核心一、二線城市若加快推進(jìn)‘房票安置’政策，將對(duì)當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨筢尫乓约胺康禺a(chǎn)投資產(chǎn)生積極作用。”
“房票政策”的推動(dòng)效果仍有待觀察
如何處理區(qū)域之間的房屋價(jià)值差異？坊間提出了相應(yīng)解決措施：房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)比例分區(qū)確定，并列入房票票面金額。中心城區(qū)選擇房票安置的給予2%的政策性獎(jiǎng)勵(lì)，外圍城區(qū)選擇房票安置的給予5%的政策性獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的臨遷費(fèi)。
有獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償政策提出，能讓村民的接受意愿提高嗎？廣東省城規(guī)院住房研究中心首席研究員李宇嘉表示：“要尊重被拆遷居民安置意愿選擇，一般會(huì)提供就地安置(原址建設(shè)回遷房)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置等多個(gè)渠道供選擇。” 李宇嘉認(rèn)為，就廣州來看，村民選擇就地安置的可能性比較高。“房票安置兌換到的商品房面積可能會(huì)比安置房面積小，不少村民還希望維持收租幫補(bǔ)家庭的生活習(xí)慣。”
另外，李宇嘉分析，目前廣州商品房的庫存主要集中在城市外圍，比如廣州外圍區(qū)域廣義庫存消化周期在5年左右，而近期推進(jìn)的城中村改造主要是主城區(qū)及靠近主城區(qū)的區(qū)域(番禺、黃埔、白云)，這些區(qū)域目前庫存并不大。由于去年以來廣州外圍區(qū)域房?jī)r(jià)下跌，村民的接受度可能不高。
廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委副主任趙卓文表示：“村民的訴求很簡(jiǎn)單，就是要保障利益，傳統(tǒng)上大多數(shù)村民有著強(qiáng)烈的鄉(xiāng)土情結(jié)，會(huì)選擇回遷，其次，目前來看回遷對(duì)村民來說，是一種較為公平和看得見的解決方案。但實(shí)施‘房票政策’后可能不再建設(shè)安置房，在廣州的推動(dòng)效果仍有待觀察。”（羊城晚報(bào)）
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