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　　容積率話題引熱議 墅類產(chǎn)品正醞釀入市

　　未來“別墅”將不再稀缺？

　　近日，自然資源部給各省市自然規(guī)劃主管部門下發(fā)文件，除了建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制外，還提到建議取消遠(yuǎn)郊土地容積率1.0限制。建議“取消限制容積率1.0”消息一出，便引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。何為容積率？容積率是土地面積與建筑面積之比，小于1通常指別墅。此建議在備受爭(zhēng)議的同時(shí)也引發(fā)了一些討論，“建議一旦頒布，這意味著‘限墅令’即將結(jié)束，未來別墅的建造將不再受到限制，對(duì)市場(chǎng)來說是一種積極的發(fā)展。”“高層建筑將不再‘受寵’，而別墅市場(chǎng)將再度升溫，有人擔(dān)心這一變化會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲?！迸c以往歷次的政策有所不同，建議“限墅令”的取消，會(huì)給樓市帶來哪些變化呢？

　　◎山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者 楊千慧

　　“限墅令”或失效

　　取消遠(yuǎn)郊土地容積率1.0限制

　　近期，根據(jù)相關(guān)報(bào)道，自然資源部給各省市自然規(guī)劃主管部門下發(fā)文件，建議取消遠(yuǎn)郊土地容積率1.0限制。據(jù)悉，容積率是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)重要指標(biāo)，它規(guī)定了土地面積與建筑面積之間的比例。容積率越大則建筑密度越高，反之越低。按照國土資源部的定義，別墅是指獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，兩至三層樓形式；占地面積又相當(dāng)大，容積率又非常低。按“禁墅令”之前的標(biāo)準(zhǔn)，別墅的容積率應(yīng)小于1。因此，容積率是否大于1也成為判斷項(xiàng)目是否為別墅的依據(jù)。“從字面上看，建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0的限制也就被解讀為‘限墅令’已經(jīng)悄然被取消?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此建議是對(duì)別墅市場(chǎng)的一種調(diào)控手段。

　　事實(shí)上，政策對(duì)別墅產(chǎn)品的規(guī)定最早始于2003年。2003年2月，國土部首次發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》(即“45號(hào)文”)，強(qiáng)調(diào)“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。隨后2006年5月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，再次重申在全國范圍內(nèi)停止別墅供地，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。從2006年到2023年，20多年時(shí)間里，國土部已6次針對(duì)別墅問題發(fā)布相關(guān)規(guī)定，國土部(現(xiàn)在的自然資源部)要求所有新出讓的宅地容積率不得低于1.0。為此，建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0的限制，也同時(shí)意味著房地產(chǎn)開發(fā)商將有更大的自由度來設(shè)計(jì)和建造住宅項(xiàng)目。

　　值得注意的是，由于當(dāng)時(shí)“禁墅令”的發(fā)布，在后來出讓的經(jīng)營性宅地供應(yīng)中，房企打造的樓盤，最低的產(chǎn)品形態(tài)也只能到疊墅，疊墅也就成了當(dāng)下高端客群的“退而求其次”?！皣敛吭?年的時(shí)間里6次發(fā)文規(guī)范別墅市場(chǎng)，如此密集地發(fā)文規(guī)范，這也從另外一個(gè)層面說明市場(chǎng)對(duì)別墅產(chǎn)品有較大的需求?！币环科笫袌?chǎng)部工作人員認(rèn)為?！半m然國土部對(duì)別墅市場(chǎng)的限制規(guī)定非首次，不過此次建議‘限墅令’的取消，對(duì)容積率有了明確的規(guī)定。從操作層面上來說，能鼓勵(lì)開發(fā)商在郊區(qū)這類剛性需求不足的地方開發(fā)更豐富的居住產(chǎn)品，吸引改善人群?！惫ぷ魅藛T介紹道。

　　稀缺性“不再”

　　墅類產(chǎn)品正醞釀入市

　　山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者注意到，自從前幾年“限墅令”以來，濟(jì)南市場(chǎng)上就再難見到容積率小于1.0的地塊。據(jù)悉，在2022年的濟(jì)南土拍中，容積率1.5以下的大多出現(xiàn)在新東站、濟(jì)鋼、遙墻、長(zhǎng)清等地。截至9月，今年的土拍地塊容積率都集中在2.0以上，僅有的容積率1.5地塊還是在濟(jì)鋼。記者走訪時(shí)了解到，在最近的濟(jì)南掛地信息中，除了獨(dú)棟別墅外，雙拼、聯(lián)排、疊加……一批批以產(chǎn)品形態(tài)為主的墅類產(chǎn)品在售或者醞釀入市。例如，中海、龍湖、海信接二連三地推出低密度疊墅。項(xiàng)目面積多在300-500平方米之間，多以聯(lián)排和雙拼別墅為主，價(jià)格多高于500萬元/套。

　　“在某種程度上，建議‘限墅令’的取消或多或少地對(duì)當(dāng)下的墅級(jí)市場(chǎng)增加了點(diǎn)‘熱度’。”濟(jì)南一家房企市場(chǎng)部工作人員王浩表示，此前不少開發(fā)商此前會(huì)借助“限墅令”之風(fēng)，加大宣揚(yáng)已有別墅項(xiàng)目的稀缺性。與此同時(shí)，別墅項(xiàng)目的置業(yè)顧問們?cè)谂c客戶溝通過程中更拿此當(dāng)做“賣點(diǎn)”加以利用，甚至還有開發(fā)商公然打出“不離城市，伴山而居，讓濟(jì)南久等的‘墅’愿在此成真”的廣告語。“過去由于政策限制，開發(fā)商只能建造高密度的別墅產(chǎn)品，導(dǎo)致別墅供應(yīng)量有限。而與之前相比，如果政策一旦實(shí)施，目前市場(chǎng)上的類別墅項(xiàng)目的‘稀缺性’肯定要打個(gè)折扣了。反之，高端住宅項(xiàng)目會(huì)大幅度增加?！蓖鹾蒲a(bǔ)充道。

　　“截至目前，除了影響房企宣傳的‘稀缺性’，取消“限墅令”對(duì)濟(jì)南的高端市場(chǎng)后期可能會(huì)出現(xiàn)點(diǎn)波動(dòng)?！蓖鹾普J(rèn)為，隨著新政的推進(jìn)與執(zhí)行，市場(chǎng)總會(huì)有所反應(yīng)。取消“限墅令”并不能完全放松別墅的入市，但是能鼓勵(lì)相當(dāng)一部分遠(yuǎn)郊地區(qū)土地較便宜的、低容積率墅類高端住宅入市，也促使一些主城區(qū)的邊緣板塊多了一分生機(jī)，比如章丘、長(zhǎng)清、萊蕪、濟(jì)陽等。然而，對(duì)于一些文旅項(xiàng)目也是利好政策，這兩年文旅項(xiàng)目盛行，那些容積率較低的項(xiàng)目可以光明正大地做舒適性墅區(qū)。倘若真的取消遠(yuǎn)郊地區(qū)容積率1.0的限制，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力勢(shì)必會(huì)增加，一些在售或待售高低配墅區(qū)去化難度增加不說，就連低密產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。

　　降低購房成本

　　鼓勵(lì)房企開發(fā)更為豐富的產(chǎn)品

　　縱觀全國，在本次取消“限墅令”建議之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著怎樣的方向發(fā)展？建議下發(fā)后，業(yè)內(nèi)就“政策是否能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并推動(dòng)樓市回暖”存在爭(zhēng)議。部分專家認(rèn)為，此次建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0的限制是對(duì)過去限墅令的正式解除，如果實(shí)施后，也將帶來多方面的影響。隨著別墅供應(yīng)量的增加，市場(chǎng)上將有更多的房屋類型可供選擇。這不僅能夠滿足不同人群的居住需求，也將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展。而另一種聲音則認(rèn)為，高端住宅項(xiàng)目的消費(fèi)群體較小，取消“限墅令”對(duì)于普通購房者來說沒有太大意義。

　　“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，后期政策發(fā)布，由于別墅供應(yīng)量的增加，房?jī)r(jià)上漲的壓力將得到緩解，還是能夠降低不少購房者的購房成本?！睆氖路康禺a(chǎn)工作許久的小莉表示，對(duì)于開發(fā)商來說，“限墅令”的取消不僅僅是別墅產(chǎn)品的補(bǔ)足，更是市場(chǎng)和政策調(diào)控相結(jié)合的結(jié)果，也是大勢(shì)所趨。為此，各大開發(fā)商紛紛表示，取消“限墅令”一旦頒布，在一定程度上造成了市場(chǎng)上獨(dú)棟別墅供應(yīng)量多元化的發(fā)展，也將有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著土地利用效率的提高，城市規(guī)劃將更加合理，城市的生態(tài)環(huán)境也將得到更好的保護(hù)。這將有利于城市的可持續(xù)發(fā)展，也將為人們提供更好的居住環(huán)境。

　　實(shí)際上，大部分開發(fā)商對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)表示謹(jǐn)慎樂觀?！盁o論是房企還是項(xiàng)目都要順應(yīng)宏觀調(diào)控政策，以核心競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品力贏得市場(chǎng)?！币环科蠊ぷ魅藛T表示，總的來說，取消地價(jià)上限和容積率1.0限制，不僅具有挑戰(zhàn)，更加充滿了機(jī)遇。它釋放出了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動(dòng)力，也提供了更多自由競(jìng)爭(zhēng)的可能?！斑h(yuǎn)郊地區(qū)需求不足，且有大量同質(zhì)化的住宅，存在銷售難的問題，此前因?yàn)槿莘e率的問題卡在這里，只能蓋1.0容積率以上的產(chǎn)品，居住形態(tài)區(qū)別不大。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制，能夠鼓勵(lì)開發(fā)商在郊區(qū)這類剛性需求不足的地方開發(fā)更豐富的居住產(chǎn)品，吸引改善人群。（山東商報(bào)）