深圳樓市回暖。圖為在某樓盤處購房者在了解情況。南方日報(bào)記者 朱洪波 攝
房貸新政出臺后，廣州某新樓盤看房人數(shù)明顯增加。 南方日報(bào)記者 王俊濤 攝
在收到下調(diào)房貸利率的通知后，張亮立馬向銀行申請“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房利率調(diào)整。經(jīng)過計(jì)算，他月供減少了2580元。每月的現(xiàn)金流更為寬裕，他開始關(guān)注起各大樓盤的信息。
今年以來，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施不斷出臺。8月30日，廣州、深圳在一線城市中率先打響了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，隨后降低存量首套房貸利率，廣州限購政策調(diào)整、二手房增值稅免征年限由5年改為2年等樓市新政密集落地。10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，更好支持剛性和改善性住房需求等。
9月和10月是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季，過去兩個月，密集出臺的樓市新政影響如何？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政策效應(yīng)正在逐步傳導(dǎo)至市場端。從近日金融主管部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，房貸在9月已扭轉(zhuǎn)了前兩個月的負(fù)增長態(tài)勢。其中，9月廣東個人房貸余額增加267億元，為2022年2月以來最大增量。
此外，記者在廣州各大樓盤實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，伴隨著政策的落地，市場預(yù)期得到提振和修復(fù)。廣州樓市熱度逐漸攀升，尤其是解限后的番禺、黃埔成交上升顯著，市場信心得到進(jìn)一步恢復(fù)。
●南方日報(bào)記者 陳穎 葛政涵 黎華聯(lián) 柴亞娟 周中雨
房貸
利好釋放助力扭轉(zhuǎn)預(yù)期
10月中旬，經(jīng)國慶假期的密集踩盤，周偉在廣州天河購買了一套戶型較大的二手房。因曾買過老家的房子有過房貸記錄，受限于“認(rèn)房又認(rèn)貸”的周偉再次購房需要四成首付，他選擇了在廣州一直與家人租房居住。“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后，首付降低了一成，他果斷選擇了出手，如今工作和生活都更為方便。
周偉是典型的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策釋放的剛需。近一個多月，樓市新政密集發(fā)布。作為構(gòu)成房地產(chǎn)市場政策的一部分，住房金融政策接連發(fā)力。8月25日，多部門聯(lián)合發(fā)文推動落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。8月30日，廣州、深圳先后官宣落地打響了一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍。8月31日，兩部門聯(lián)合發(fā)文，下調(diào)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。9月25日，存量房利率調(diào)整正式落地。
存量首套房貸利率調(diào)降力度之大、覆蓋人群之廣超過市場預(yù)期。據(jù)人民銀行廣東省分行最新披露的數(shù)據(jù)：目前，廣東存量首套房貸款利率調(diào)整工作已接近尾聲，絕大部分符合條件的借款人都已享受到政策優(yōu)惠，需逐筆審批的客戶，預(yù)計(jì)將在一個月內(nèi)完成。截至9月末，廣東省已有428萬筆、2.85萬億元存量個人住房貸款完成利率下調(diào)，平均下調(diào)幅度為71個基點(diǎn)。廣東居民家庭每年減少利息支出約200億元。當(dāng)前，廣東存量個人房貸加權(quán)平均利率為4.28%，比8月末下降37個基點(diǎn)。
一系列政策的落地，房貸市場發(fā)生了哪些變化？相關(guān)數(shù)據(jù)給出了答案。
人民銀行廣東省分行數(shù)據(jù)顯示，9月份廣東個人房貸余額增加267億元，同比多增171億元，環(huán)比多增580億元，為2022年2月以來最大增量。國家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局黨委委員黃海暉表示，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”等最新房地產(chǎn)政策后，9月廣東全轄個人住房貸款扭轉(zhuǎn)了前兩個月的負(fù)增長態(tài)勢。
在廣東銀行業(yè)2023年三季度新聞通氣會上，建設(shè)銀行廣東省分行行長張偉煜表示，截至三季度，該行個人住房貸款余額新增超260億元，累計(jì)投放超1000億元。
在首套房貸利率調(diào)整的前一周，提出“提前還貸”申請的陳先生收到銀行的短信，告知該行正在全面開展降低存量首套房貸利率工作，并提醒他是否取消申請。“在咨詢了客戶經(jīng)理后，我發(fā)現(xiàn)月供減少了不少?？紤]到留著流動資金心里更有底氣一些，于是在銀行APP上取消了提前還貸的預(yù)約。”陳先生說。
農(nóng)業(yè)銀行個人信貸部總經(jīng)理查成偉在該行2023年三季度業(yè)績發(fā)布會上透露，存量首套房貸利率下調(diào)政策落地實(shí)施后，房貸客戶利息負(fù)擔(dān)減少，提前還款動力下降。今年三季度，農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款提前還款金額環(huán)比二季度下降20%以上。建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示，存量房貸利率下調(diào)對于提前還款趨勢有一定的緩和作用，9月當(dāng)月建設(shè)銀行提前還款規(guī)模環(huán)比下降7.2%。
具體對于居民而言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”釋放了新增貸款需求，存量房貸利率下調(diào)降低了居民的付息壓力，同時(shí)也在悄然改變著其預(yù)期。
廣州白領(lǐng)劉小姐屬于典型的“高位站崗”人群。她在2021年底貸款200多萬元購買首套房，彼時(shí)房貸利率達(dá)到6.4%。9月25日存量房貸利率下調(diào)落地后，她每月的應(yīng)還金額從12600余元降到10300余元，月供減少了2000多元。
“降低存量首套房貸利率，能有效減輕購房人的利息負(fù)擔(dān)，特別是對2019年以后在房貸利率較高時(shí)購房的客戶來說，效果還是很明顯的。”人民銀行廣東省分行貨幣信貸管理處副調(diào)研員王軍表示，“這個優(yōu)惠是持續(xù)整個剩余合同期限的，將持續(xù)改善居民資產(chǎn)負(fù)債情況。”
存量房貸利率下調(diào)影響深遠(yuǎn)，改善了消費(fèi)者預(yù)期，增強(qiáng)消費(fèi)能力和消費(fèi)信心。“特別是對前期在利率較高時(shí)購房的工薪階層和個體工商戶，效果尤為明顯。”在2023年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾預(yù)計(jì)此項(xiàng)措施的效應(yīng)將持續(xù)發(fā)揮，并逐漸惠及整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
平安證券研報(bào)認(rèn)為，從9月金融數(shù)據(jù)來看，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及存量按揭貸款利率調(diào)降等政策的合力，居民中長期貸款投放出現(xiàn)了邊際回暖的趨勢，仍需關(guān)注未來政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，對于借款人來說，存量房貸利率調(diào)降實(shí)質(zhì)性地降低了還貸壓力，減輕了居民的資金負(fù)擔(dān)，是一大利好，可以使居民騰出更多的資金用于其他消費(fèi)，提高資金流動性，也可以給居民提供更多的機(jī)會選擇購入其他房產(chǎn)等。
市場
系列政策提振樓市信心
經(jīng)過一段時(shí)間的踩點(diǎn)，10月初，許涵決定在番禺萬博附近買一套二居作為婚房。“我在老家有房子，本來在廣州買房的首付比例很高，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’實(shí)施后，首付款一下子就降下來了。”他選擇在解除限購的番禺購置房產(chǎn)。
9月20日，廣州將非限購區(qū)擴(kuò)大至黃埔、番禺、花都、增城、從化及白云北部四鎮(zhèn)，同時(shí)非本市戶籍在限購區(qū)購房社保年限由5年降低為2年，二手房增值稅免征年限也由5年改為2年，由此打響了一線城市松綁限購的首槍。
許涵的選擇是剛需人群需求釋放、帶動樓市熱度提升的典型案例。記者實(shí)地走訪了廣州樓市后發(fā)現(xiàn)，“金九銀十”特別是“雙節(jié)”假期期間，廣州各大樓盤都很忙碌，晚上八九點(diǎn)時(shí)仍有多組看房客在咨詢，成為不少在售樓盤的常態(tài)。
多家樓盤營銷負(fù)責(zé)人均表示，政策優(yōu)化調(diào)整一方面釋放了購房需求，另一方面也傳遞出積極信號，這也是9月以來廣州樓市人氣較高的重要原因。
“我們結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行了加推。”在番禺一處剛剛開售不久的全新盤，一名營銷負(fù)責(zé)人表示，由于開盤時(shí)間剛好踩準(zhǔn)了新政出臺節(jié)點(diǎn)，再加上周邊樓盤多為十幾年以上樓齡的老盤，因而作為改善樓盤很具有吸引力。
房企緊抓政策調(diào)整優(yōu)化帶來的改善預(yù)期，拼起了營銷。記者走訪發(fā)現(xiàn)，廣州在售樓盤普遍開展了各式各樣的營銷活動，如成交送禮、趣味市集等，希望借此吸引一波看房客。
“一口價(jià)”“特價(jià)房”等降價(jià)促銷手段也成為多數(shù)樓盤營銷標(biāo)配，部分項(xiàng)目則直接選擇整體調(diào)價(jià)。“我們?nèi)峦瞥龅慕M團(tuán)，單價(jià)比老組團(tuán)低了幾千元。”荔灣一處剛需型樓盤的營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，全新的定價(jià)是基于拿地價(jià)格和市場預(yù)期的綜合計(jì)算得來的。
多個在售樓盤的營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”、放松區(qū)域限購以及增值稅年限“五改二”等系列政策出臺，近期掀起了兩波看房熱潮，行業(yè)都在緊抓機(jī)會提升成交量。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日至22日，廣州新建住宅成交48.9萬平方米，同比增長20.8%。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，盡管節(jié)后廣州單周成交量環(huán)比有所回落，但仍處在今年6月以來的較高水平，短期來看政策效果仍將持續(xù)一段時(shí)間。
二手房數(shù)據(jù)也顯示廣州樓市逐漸升溫。根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會的最新統(tǒng)計(jì)，9月26日至10月25日，廣州二手住宅整體網(wǎng)簽9361宗、95.22萬平方米，環(huán)比增長9.56%和11.23%。
值得注意的是，解除限購的黃埔、番禺兩地，成為當(dāng)前廣州樓市的主力成交區(qū)域?？硕饛V佛區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月后的三周內(nèi)(9月25日至10月22日)，黃埔新房累計(jì)成交7.24萬平方米，番禺新房累計(jì)成交12.79萬平方米，兩區(qū)合計(jì)占全市成交總量的約41%。
“隨著廣州多項(xiàng)利好政策的持續(xù)落地，尤其是限購政策的松綁，明顯提振了樓市信心，釋放了大量的剛性及改善性需求，同時(shí)也促進(jìn)了這部分人群加快入市的步伐，短期也帶動了市場成交的回升。”中指研究院華南地產(chǎn)研究主管陳雪強(qiáng)表示，從整體表現(xiàn)來看，到訪量及市場成交活躍度較之前有明顯的回升。
預(yù)期
政策放松仍將繼續(xù)加碼
“金九銀十”是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場銷售旺季。在熱鬧的“雙節(jié)”促銷之后，當(dāng)前部分樓盤仍保持著一定的人氣。多名樓盤營銷人員、房屋中介經(jīng)理均向記者表示，政策優(yōu)化調(diào)整的利好仍在，目前仍有不少還在看房和認(rèn)購的購房者。
“上周我們接待了160多組來訪，尤其是周末人非常多，成交情況也不錯。總體情況好于預(yù)期。”荔灣某新盤營銷經(jīng)理告訴記者，一方面是因?yàn)榧倨谕獬龅目腿涸诩倨诮Y(jié)束后有所回流，另一方面也是樓盤之間相互競爭的結(jié)果。
類似的現(xiàn)象不僅發(fā)生在廣州，深圳在售樓盤也保持了熱度?？硕鹕钲趨^(qū)域的統(tǒng)計(jì)顯示，節(jié)后深圳普通住宅成交量已連續(xù)兩周維持在9.4萬平方米、900余套的成交水平。而根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，深圳10月1日至22日新建住宅成交18.3萬平方米，日均成交相比9月日均增長了28.6%。
在政策優(yōu)化調(diào)整的積極作用下，開發(fā)商拿地時(shí)相對持積極態(tài)度。10月10日，廣州又有一宗住宅用地出讓因多輪報(bào)價(jià)觸發(fā)封頂價(jià)格，以搖號形式?jīng)Q定歸屬。這宗位于天河區(qū)牛利崗北街的梅花鋁廠地塊，最終由中鐵建中簽，地塊的競爭者包括了越秀、保利、中海、珠實(shí)等多家規(guī)模房企。
對此，分析認(rèn)為，三季度以來支持性政策的效果正持續(xù)釋放。
“部分剛性及改善性需求有所釋放，政策效果初步顯現(xiàn)。”中誠信國際政府公共評級一部副總監(jiān)侯一甲認(rèn)為，高能級城市市場活躍度提升，需求邊際改善，而低能級城市仍處于庫存去化過程中，政策刺激作用仍待釋放。
對于四季度的表現(xiàn)，國金證券房地產(chǎn)組分析師杜昊旻預(yù)測，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)恢復(fù)、前期政策效果逐漸釋放、后續(xù)政策加碼預(yù)期增強(qiáng)、房企年底業(yè)績沖刺，四季度銷售表現(xiàn)有望延續(xù)改善趨勢。
多名業(yè)內(nèi)人士向記者提出了期待，部分熱點(diǎn)城市的政策優(yōu)化調(diào)整促進(jìn)了樓市的回暖，但政策“工具箱”的作用也應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮，從而促進(jìn)提振信心，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“期待后續(xù)房地產(chǎn)政策進(jìn)一步出臺和落實(shí)，并結(jié)合一攬子經(jīng)濟(jì)政策，在促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的同時(shí)亦能提振地方投資信心，助力房地產(chǎn)投資和居民購房信心的恢復(fù)。”侯一甲表示。
對于政策的方向，東吳證券分析師房誠琦認(rèn)為，目前全國政策方向明確，預(yù)計(jì)供需兩端政策放松仍將繼續(xù)加碼，直至基本面明顯復(fù)蘇。在他看來，本輪銷售恢復(fù)及后續(xù)傳導(dǎo)將是一個溫和、持續(xù)時(shí)間較長的過程，“整體恢復(fù)周期會長于三個季度”。
值得注意的是，在《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》通過后，多個城市跟進(jìn)落實(shí)，其中廣州市住建局在8月16日提出今年廣州全市至少推進(jìn)127個城中村改造項(xiàng)目。
房誠琦認(rèn)為，城中村改造有望成為拉動房地產(chǎn)投資、提振商品房銷售的有力抓手。四季度城中村改造相關(guān)政策將會有更多細(xì)則落地，加快推進(jìn)節(jié)奏。“本輪城中村改造，代表著存量時(shí)代下中國房地產(chǎn)市場‘重保障、重民生’的新型發(fā)展道路，有望對房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售兩方面產(chǎn)生顯著提振作用。”
就在10月24日，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021—2035年)》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2031—2035年)》審議通過，成為指導(dǎo)廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃，并明確提出探索房票安置政策機(jī)制、拓寬城中村改造資金支持渠道等策略。廣州成為一線城市中首個提出房票安置的城市。
房誠琦認(rèn)為，廣州提出的房票安置制度，若能在全國范圍內(nèi)落地，在保持一定回遷比例的同時(shí)實(shí)施部分房票安置，將在保障民生的基礎(chǔ)上帶動房地產(chǎn)銷售市場企穩(wěn)回升。
開源證券分析師齊東表示，未來供求兩端的政策有望持續(xù)推進(jìn)，更多逆周期調(diào)節(jié)舉措有望在四季度加快落地，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，行業(yè)估值將陸續(xù)修復(fù)，新房市場有望企穩(wěn)，二手房成交持續(xù)回暖。
數(shù)據(jù)提要
●廣東已有428萬筆、2.85萬億元存量個人住房貸款完成利率下調(diào)，平均下調(diào)幅度為71個基點(diǎn)
●廣東居民家庭每年減少利息支出約200億元
●當(dāng)前廣東存量個人房貸加權(quán)平均利率為4.28%，比8月末下降37個基點(diǎn)
9月份
●廣東個人房貸余額增加267億元，同比多增171億元，環(huán)比多增580億元，為2022年2月以來最大增量
●廣東全轄個人住房貸款扭轉(zhuǎn)態(tài)勢實(shí)現(xiàn)正增長
今年10月1日至22日
●廣州新建住宅成交48.9萬平方米，同比增長20.8%
9月26日至10月25日
●廣州二手住宅整體網(wǎng)簽9361宗、95.22萬平方米，環(huán)比增長9.56%和11.23%
10月1日至22日
●深圳新建住宅成交18.3萬平方米，日均成交相比9月增長28.6%
(數(shù)據(jù)來源：人民銀行廣東省分行、國家金融監(jiān)督管理總局廣東監(jiān)管局、中指研究院、廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會等)
政策回顧
政策密集出臺
促樓市平穩(wěn)發(fā)展
7月24日 中央政治局會議提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策“工具箱”
7月27日 住建部部長在建筑企業(yè)座談會上，指明政策三大優(yōu)化方向——降首付、降利率、落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”
8月1日 人民銀行在2023年下半年工作會議指出，精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸、引導(dǎo)房貸利率和首付比下降、調(diào)整存量房貸利率
8月25日 住建部等三部門加速推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策納入地方自選“工具箱”。同日，財(cái)政部、住建部、稅務(wù)總局等三部門發(fā)布延期換購住房退還個人所得稅政策
8月30日 廣州和深圳先后發(fā)布通知，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策
8月31日 人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，二套住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%
9月1日 北京、上海執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”
9月7日 四大國有商業(yè)銀行發(fā)布公告，大部分符合要求的存量首套房貸利率將調(diào)降
9月11日 東莞調(diào)整公積金新政，可提取公積金用于支付首付款，同時(shí)放寬港澳居民在莞購房條件
9月20日 廣州放松“限購”，發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)納入非限購區(qū)域，非本市戶籍家庭限購區(qū)域購房社保年限由原來的5年降為2年，南沙由原來的3年降為2年
9月21日 中山實(shí)施9大類16項(xiàng)措施，包括加大住房公積金支持力度，降低住房交易稅費(fèi)等支持措施
9月22日 惠州提出加大金融信貸支持力度、開展住房團(tuán)購活動、進(jìn)一步完善商品房價(jià)格指導(dǎo)制度等13條措施
9月25日 存量首套個人住房貸款利率進(jìn)行批量下調(diào)
9月28日 茂名出臺十條措施，促進(jìn)樓市健康穩(wěn)定發(fā)展
統(tǒng)籌：陳穎 馮善書
葛政涵 鐘烜新
來源：南方日報(bào)
閩公網(wǎng)安備
35099902000052號