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　　作者：吳斯旻

　　2023年以來，二線城市房地產(chǎn)利好政策頻出，但截至目前，這些政策效果尚未明顯顯現(xiàn)，多地購房需求依然疲軟。

　　中指研究院最新統(tǒng)計(jì)稱，今年1月，各線城市商品住宅成交環(huán)同比均繼續(xù)呈下降趨勢。環(huán)比來看，二線城市降幅最顯，成交規(guī)模環(huán)比下降了31.0%。

　　成交低迷的同時(shí)，多數(shù)二線城市房價(jià)水平繼續(xù)下探。根據(jù)緯房研究院、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會發(fā)布的2023年1月下半月房價(jià)漲跌情況數(shù)據(jù)，二線城市房價(jià)下跌的城市仍居多。26個(gè)樣本城市中，僅石家莊、天津、東莞、西安4城房價(jià)止跌或略有上漲，沈陽、大連跌幅超2成，鄭州、福州、武漢等地跌幅接近或超過1成。

　　國家統(tǒng)計(jì)局月度70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月，包括石家莊、天津、沈陽、大連、鄭州、福州、武漢在內(nèi)的14個(gè)二線城市，其新房價(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月下降。這也意味著，在樓市行情持續(xù)冷清的二線城市中，市場短期改善情況不樂觀。

　　為盡快遏制房價(jià)下降趨勢，近日來，多地正加速推出優(yōu)化限購、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、加大公積金支持等舉措。

　　以武漢為例，根據(jù)當(dāng)?shù)卣?日發(fā)布的《關(guān)于激發(fā)市場主體活力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展措施》，在武漢市住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個(gè)購房資格，在非限購區(qū)域擁有的住房不計(jì)入居民家庭購房資格認(rèn)定套數(shù)，非本市戶籍居民家庭在限購區(qū)域購買首套住房的可實(shí)行購房資格“承諾辦、容缺辦”。

　　早于去年6月20日，在武漢市限購區(qū)域內(nèi)，戶籍和非戶籍居民家庭“可新增一個(gè)購房資格”的相關(guān)政策已落地實(shí)施。至于此次措施是對去年“620”購房政策的明文規(guī)定，還是意味著武漢限購區(qū)居民的房票可以再增一套，武漢住房保障和房屋管理局相關(guān)工作人員8日對第一財(cái)經(jīng)表示，目前解讀文件尚未拿到，還不清楚。

　　在限購范圍上，今年初，武漢已正式解除對二環(huán)外購房新房和二手房的資質(zhì)限制。根據(jù)上述措施，為支持困難行業(yè)發(fā)展，武漢今年會繼續(xù)著力“支持居民家庭合理住房消費(fèi)，結(jié)合房價(jià)和新房庫存情況動(dòng)態(tài)調(diào)整住房限購范圍”。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，武漢此次措施的亮點(diǎn)之一在于提高了新市民的置業(yè)效率?！拔錆h集中了全省新市民、外來人口的80%。特別是在戶籍住房需求基本飽和、當(dāng)?shù)貛齑娣e壓較重的當(dāng)下，新市民將是穩(wěn)定樓市的生力軍?！崩钣罴握f。

　　武漢之外，在新房價(jià)格“三連跌”的哈爾濱、天津、廈門等二線城市，今年農(nóng)歷春節(jié)以來，也相繼發(fā)布樓市新政，支持非戶籍居民和當(dāng)?shù)馗纳谱遒彿俊?/p>

　　比如，根據(jù)天津近日出臺的“著力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一季度良好開局全年整體好轉(zhuǎn)的政策措施”，將通過優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房屋交易等措施，支持居民“以小換大”“賣舊買新”；落實(shí)住房公積金貸款政策，對符合條件的多子女家庭，給予最高貸款額度支持。

　　哈爾濱和廈門則明確，為符合資質(zhì)的新市民發(fā)放購房補(bǔ)貼。2 月 6 日，哈爾濱市人民政府印發(fā)“關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)哈爾濱市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知”，其中稱，非哈市戶籍的個(gè)人在 9 區(qū)購買首套或第二套新建商品住房，給予 1 萬元一次性購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金由市財(cái)政承擔(dān)。

　　在廈門，根據(jù)“廈門市高層次人才”微信公號1月28日消息，面向國內(nèi)外知名高校選拔一批教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生博士畢業(yè)生，并給予相應(yīng)的住房補(bǔ)貼。其中，對于被該市認(rèn)定為 C 類人才的，可申請 130 萬元的購房補(bǔ)貼，其中購房補(bǔ)貼分 10 年發(fā)放 (首次發(fā)放 30%，第 2 至第 5 年每年發(fā)放 10%，第 6 至第 10 年每年發(fā)放 6%)。

　　此外，為減輕剛需購房族的貸款壓力，今年1月以來，在前述14個(gè)二線城市中，至少已有長春、沈陽、太原、鄭州、天津、福州、南寧、廈門、武漢、石家莊10城將首套房貸款利率下調(diào)或調(diào)回至“3”字頭。其中，自2月1日起，南寧首套住房商貸利率下限降至3.7%。

　　與此同時(shí)，目前，福州、武漢等地的首套房首付比下限降至三成。而在去年中下旬，樓市需求更加疲軟的長春、南寧等地，就發(fā)布相關(guān)政策，鼓勵(lì)、引導(dǎo)當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)首套房首付比按20%執(zhí)行，并明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

　　多名業(yè)界人士和市場機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，雖然從去年下半年開始，二線及以下城市的需求端常規(guī)性寬松政策迭出，但目前多城在限貸、限購政策方面，放松空間仍很寬裕。

　　國信證券表示，首先，在限購政策端，城市邊際優(yōu)化的空間較大。以統(tǒng)計(jì)局70 城口徑，目前有 35 個(gè)城市針對不同人群、區(qū)域、面積段實(shí)施限購。展望后市，根據(jù)“以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求”的表態(tài)，多地限購約束均有放松的可能。

　　另一方面，在限貸政策端，對于符合相關(guān)觸發(fā)條件的城市，其首付比例、貸款利率還有調(diào)節(jié)的空間。國信證券認(rèn)為，“隨著 1 月首套房貸利率下限放寬政策常態(tài)化、且設(shè)立了相對寬松的退出機(jī)制后，以統(tǒng)計(jì)局 70 城口徑，2023 年 Q1 適用政策的城市總數(shù)為 45 個(gè)，較 2022 年 Q4適用城市數(shù)量 23 個(gè)幾乎翻倍?！?/p>

　　截至發(fā)稿，在“新房三連跌”的二線城市中，第一財(cái)經(jīng)從哈爾濱、大連、蘭州、貴陽四地多家售樓處和銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，今年以來，首套房貸款利率暫未出現(xiàn)調(diào)整?！澳壳?，首套房貸款利率還維持4.1%。但進(jìn)入2月份，一些央企項(xiàng)目的貸款利率最低可以做到4.0%了。”蘭州某頭部房產(chǎn)中介平臺置業(yè)經(jīng)理告訴記者。