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　　律師延伸法律服務(wù)觸角妥善解決涉物業(yè)法律問(wèn)題

　　當(dāng)好物業(yè)服務(wù)糾紛“調(diào)節(jié)器”

　　□ 本報(bào)記者 杜洋

　　2020年，北京某小區(qū)物業(yè)管理公司將小區(qū)業(yè)主顧某訴至法院，要求顧某支付2016年至2019年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用9萬(wàn)余元和滯納金。在庭審中，顧某的代理律師、北京頌通律師事務(wù)所執(zhí)行主任宋通結(jié)合證據(jù)，提出物業(yè)公司實(shí)際向顧某提供的物業(yè)服務(wù)低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)，主張減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。另外，因物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)在先，顧某并非惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，故無(wú)需支付滯納金。最終，法院判決酌減顧某1萬(wàn)余元物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并且無(wú)需支付滯納金。

　　當(dāng)前，群眾對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了更高要求和更多期待，業(yè)主依法維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，涉知情權(quán)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)價(jià)等糾紛不斷涌現(xiàn)，呈現(xiàn)出多元化、新型化趨勢(shì)。

　　“律師參與解決物業(yè)服務(wù)糾紛，既能促進(jìn)當(dāng)事人與法院之間的理性溝通，又能促進(jìn)調(diào)解與裁判的功能整合，實(shí)現(xiàn)訴訟程序中的案件分流，有效節(jié)約司法資源，將物業(yè)服務(wù)糾紛有效化解在源頭?！敝袊?guó)政法大學(xué)教授劉靜坤對(duì)《法治日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。

　　有了明確法律依據(jù)

　　小區(qū)綠地被占、業(yè)主私搭亂建等問(wèn)題，是否屬于物業(yè)管理范疇？管理的邊界是什么？福建三山律師事務(wù)所律師洪必景告訴記者，上述問(wèn)題在過(guò)去存在爭(zhēng)議，如今律師可以直接根據(jù)民法典第九百四十二條中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理義務(wù)，更好地解決糾紛。

　　北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所律師包華認(rèn)為，物業(yè)管理領(lǐng)域立法層次多、時(shí)間跨度長(zhǎng)，律師介入相關(guān)案件時(shí)，需要在充分理解立法背景、立法目的的基礎(chǔ)上開展法律服務(wù)工作。

　　近年來(lái)，在國(guó)家和地方層面上，許多與物業(yè)管理相關(guān)的“善法”相繼出臺(tái)，進(jìn)一步明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，優(yōu)化了律師手中維護(hù)公平正義的“武器”。

　　“民法典首次將‘物業(yè)服務(wù)合同’作為典型合同納入，并對(duì)合同的締結(jié)、解除、終止、繼續(xù)履行等進(jìn)行規(guī)定，彌補(bǔ)了過(guò)往存在的一些疏漏，為各方厘清權(quán)責(zé)邊界起到了重要作用。”包華說(shuō)。

　　洪必景告訴記者，隨著《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等規(guī)范性法律文件的陸續(xù)出臺(tái)，律師在參與調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛等活動(dòng)時(shí)有了更加明確的法律依據(jù)。

　　有效促進(jìn)源頭解紛

　　“我沒(méi)在這房子里住，為什么要交物業(yè)費(fèi)？”2021年12月，福建省閩侯縣南嶼鎮(zhèn)的楊某由于長(zhǎng)期未給某小區(qū)單元房屋交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，被該小區(qū)的物業(yè)公司起訴要求支付自2018年3月至8月拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用兩千余元及滯納金一千余元。

　　洪必景介入此案后，一方面建議楊某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，另一方面考慮到物業(yè)公司存在選聘程序瑕疵，協(xié)調(diào)物業(yè)公司減免部分費(fèi)用。后經(jīng)其多次溝通協(xié)調(diào)，雙方達(dá)成庭外和解。

　　當(dāng)前，越來(lái)越多的律師以法律明白人、法律顧問(wèn)、調(diào)解員等身份參與到物業(yè)服務(wù)糾紛多元調(diào)解工作中，以其獨(dú)特的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和高質(zhì)量的法律服務(wù)得到群眾的信任和認(rèn)可，成為社會(huì)大調(diào)解格局中的一員，發(fā)揮著重要作用。

　　“在物業(yè)服務(wù)糾紛進(jìn)入法院之前，建立由律師參與的專業(yè)調(diào)解機(jī)制，能夠幫助當(dāng)事人厘清法律責(zé)任，明確各自的權(quán)利義務(wù)，促成糾紛妥善解決?！眲㈧o坤認(rèn)為，對(duì)于法院而言，借助律師提前介入的訴源治理機(jī)制，能夠更加清楚案件背景和當(dāng)事人的實(shí)際訴求，進(jìn)而更加有效地整合調(diào)解和裁判等糾紛解決機(jī)制，確保案件處理的法律效果和社會(huì)效果。

　　“當(dāng)前，各地在優(yōu)化物業(yè)服務(wù)糾紛解決機(jī)制中都在借助律師力量，律師介入物業(yè)服務(wù)糾紛的角色和解決糾紛的途徑也在逐漸多元化。”包華說(shuō)，這就要求律師不僅要具備關(guān)注原告和被告的雙重視角，還要有能力清晰辨明業(yè)主、政府、管理人的權(quán)責(zé)邊界，更要了解物業(yè)管理領(lǐng)域的實(shí)務(wù)操作，如此才能提出具有可行性的調(diào)解方案。

　　宋通表示，律師在參與化解矛盾糾紛的同時(shí)，自身也會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛相關(guān)的法律問(wèn)題有更多維度的理解和思考，這也是另一個(gè)良性循環(huán)。

　　“律師是物業(yè)服務(wù)糾紛的‘調(diào)節(jié)器’，即使律師介入后未必能徹底化解矛盾糾紛，但在大多數(shù)情況下可以有效避免矛盾糾紛擴(kuò)大升級(jí)?！焙楸鼐把a(bǔ)充說(shuō)道。

　　“律師參與物業(yè)服務(wù)糾紛的調(diào)解和處理，有助于推動(dòng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建章立制?！眲㈧o坤說(shuō)，律師發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，能夠使物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及時(shí)發(fā)現(xiàn)日常管理的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)而有針對(duì)性地建立健全相關(guān)制度，從源頭上減少物業(yè)服務(wù)糾紛的發(fā)生。

　　不斷提高服務(wù)水平

　　“感謝你們的參與，讓業(yè)委會(huì)選舉規(guī)范順利進(jìn)行。”

　　2021年7月，閩侯縣尚干鎮(zhèn)江浩尚景園小區(qū)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)選舉，洪必景及其律師團(tuán)隊(duì)作為鎮(zhèn)政府法律顧問(wèn)進(jìn)行協(xié)助，他們提出了完善的意見建議，得到業(yè)主們的一致好評(píng)。

　　在洪必景看來(lái)，律師還可以通過(guò)助力法治建設(shè)來(lái)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)糾紛的訴源治理?！巴ㄟ^(guò)參與業(yè)主委員會(huì)的選舉，提供相應(yīng)的法律建議和指導(dǎo)，并及時(shí)對(duì)業(yè)主進(jìn)行與物業(yè)管理有關(guān)的法治宣傳教育，在保證選舉公平公正的同時(shí)，也提升了業(yè)主的法治素養(yǎng)，進(jìn)而從源頭上更好地預(yù)防物業(yè)服務(wù)糾紛的發(fā)生?！焙楸鼐罢f(shuō)。

　　“在物業(yè)服務(wù)合同的起草、政府政策制定和施行過(guò)程中，律師可以發(fā)揮更多作用，與政府部門和物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)更好聯(lián)動(dòng)。”宋通告訴記者，律師參與物業(yè)服務(wù)合同的起草，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行，能使律師在接到群眾問(wèn)題反饋時(shí)有更直觀、全面的了解并達(dá)到更理想的解決效果。

　　包華認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)糾紛的化解水平在一定程度上反映了社會(huì)治理水平，因此律師不僅要有物業(yè)管理方面的法律知識(shí)和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，也要對(duì)社區(qū)治理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有所掌握，從而強(qiáng)化調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛的社會(huì)效果。

　　“要鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的律師參與到物業(yè)服務(wù)糾紛的調(diào)解工作中。”劉靜坤建議，相關(guān)部門應(yīng)建立專門的工作機(jī)制，對(duì)于常見的物業(yè)服務(wù)糾紛類型，可以考慮設(shè)立律師參與調(diào)解的工作規(guī)程，提高調(diào)解工作的成效。