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　　作者：孫夢凡

　　11月29日，北京、杭州、武漢、無錫四城同啟土拍。一天之內(nèi)，有城市現(xiàn)觸頂成交、有城市央國企底價包攬、還有城市地塊黯然流拍。土拍市場的溫度雖不盡相同，但這些城市有一個共同特點：已是今年第四或第五次供地。

　　去年2月份，“兩集中”供地成為我國土拍市場的新名詞。新規(guī)之下，22個試點城市采取集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動、全年3批次競拍的模式，零散出讓的“涓涓細流”變成集中出讓的“放量供地”，土拍新時代自此開啟。

　　新規(guī)實施一年多以來，我國土拍市場的“高溢價”得到平抑、房企拿地也更加透明有序，曾經(jīng)高熱的土地市場明顯降溫，助力實現(xiàn)“穩(wěn)地價”政策預(yù)期。

　　而隨著房地產(chǎn)進入階段性下行周期，寒意也傳遞到了土拍市場，民企拿地意愿下降、央國企及城投公司兜底、流拍率上升已成為常態(tài)。適時適度調(diào)整集中供地模式，正成為許多城市的共同動作，上述四地便是如此。

　　業(yè)內(nèi)觀點認為，未來集中供地模式可能會發(fā)生兩方面改變，一是增加集中供地的批次，今年很多城市經(jīng)開始采取此番措施，后續(xù)可能還會有更多城市加入。此外，部分城市已經(jīng)不太適合放在集中供地名單中。

　　土拍市場兩年巨變

　　自土地出讓步入市場化階段以來，我國土地拍賣制度經(jīng)歷了多次變遷。

　　在“兩集中”供地政策出臺以前，各地土拍多以常態(tài)化供地、多次少量的零散供地為主，土地市場圍標、搶地亂象頻發(fā)，“地王”也層出不窮。 各大房企為沖刺銷售規(guī)模，不惜動用高杠桿四處搶地，流動性風(fēng)險悄然提升。

　　為平抑土地市場熱度、提高土拍的透明度、保障充足土地供應(yīng)，“兩集中”供地政策于去年2月份出臺，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州等22個城市參與試點，徐州、西安、南昌、東莞等地也主動加入。

　　新政作用下，房企的投資拿地節(jié)奏發(fā)生巨變，有資金實力強的房企自覺機會來臨，也有部分區(qū)域性房企苦于競爭激烈，公開呼吁地價要“控一控”。總體而言，因2021上半年房企銷售高熱、補倉愿望強烈，土拍市場熱度并未下降。

　　2021下半年，轉(zhuǎn)折點來臨，隨著“三道紅線”、“貸款集中度管理”等政策漸次出臺，房企高杠桿擴張的模式受到限制，房地產(chǎn)也步入下行周期。因樓市銷售低迷、房企回款惡化、現(xiàn)金流壓力提升，土地市場驟然降溫，寒意持續(xù)至今。

　　據(jù)東吳證券統(tǒng)計，2022年第三批次集中供地中，16個城市整體流拍撤牌率為11.3%，底價成交占比達76%，均較第二批次供地下滑。10月份，南昌第三批集中供地開拍，共掛出22宗涉宅用地，其中12宗地塊因無人出價流拍，流拍率高達55%。

　　底價成交、溢價走低、城投拖底、民營缺席，已成為土拍的新常態(tài)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度末，城投公司拿地數(shù)量超過1300幅，占比41%；拿地金額超過1萬億元，占比30%。特別從2022年10月的集中供地情況看，如蘇州、濟南、南京等城市的城投公司拿地比例高達80%以上。

　　當下，雖然房地產(chǎn)利好政策頻出，但民營房企的資金困境還未根本緩解，疊加集中供地對資金實力的要求，很多民企已經(jīng)許久未現(xiàn)身土拍市場。

　　東吳證券表示，集中供地背景下大量土地集中上市，對房企的資金實力提出了更高的要求；在房企資金鏈緊張的行業(yè)下行周期中，土地市場短期迅速降溫，進而影響地方政府財政；熱點城市、優(yōu)質(zhì)板塊與冷門城市、欠優(yōu)質(zhì)板塊的分化也在加劇。

　　回望這一年多時間，集中供地的階段性任務(wù)已經(jīng)完成，2022年第一輪土拍22城平均溢價率為4.4%，第二輪集中土拍的整體溢價率為3.53%，第三輪平均溢價率為2.78%，平抑熱點城市土地高溢價的政策效果已經(jīng)達成。

　　而隨著行業(yè)步入降溫周期，對集中供地模式進行優(yōu)化調(diào)整，已是多地共識。

　　克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)謝楊春認為，從某種意義上看，集中供地的出臺是為了防止土地市場過熱。但是出臺之后，整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大變化，部分企業(yè)的資金鏈趨緊，從而導(dǎo)致后續(xù)集中供地政策越來越寬松，市場的效果也持續(xù)不佳。

　　東吳證券表示，市場下行時，集中供地會進一步加劇土地流拍。此外，在民企開發(fā)商資金鏈緊張的背景下，地方城投托底拿地越發(fā)普遍，但也滋生了一系列問題，如項目開工慢、入市節(jié)奏緩、債務(wù)風(fēng)險上升等。調(diào)整集中供地政策有必要，有利于行業(yè)恢復(fù)常態(tài)。

　　多地靈活調(diào)整供地

　　因土拍市場低溫，多地在完成今年的供地計劃上，都面臨一定壓力。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月24日，根據(jù)22個重點城市各自于今年上半年發(fā)布的市本級2022年全年供地計劃，22城計劃供應(yīng)商品住宅用地12875公頃，實際供應(yīng)土地面積7135公頃，供地計劃完成率僅55%。

　　為抓緊完成年度任務(wù)，多個城市推出了第四批供地、甚至第五次供地計劃。其中，無錫、蘇州、南京、北京、杭州、廣州、天津、深圳、上海、成都、武漢等超十個城市步入第四輪供地周期，南京等地進入第五輪，武漢更是將達到六個批次。

　　作為試點城市之一，日前長沙率先發(fā)布通知稱，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介，成為我國第一個公開取消集中供地的城市。武漢也宣布，在9月、10月、11月繼續(xù)安排3個批次供地。

　　引發(fā)更大關(guān)注的是南昌。十月末，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

　　中指研究院認為，當初施行兩集中政策的本意，是要控制“地王”頻出，給行業(yè)降溫?，F(xiàn)在看來，開發(fā)商拿地逐漸變得更加理性，土地市場也確實是沒有了“地王”。隨著南昌、武漢等城市退出，去年開始施行的集中供地制度，今年正在逐漸變得靈活化。

　　11月29日，多地開啟“加批次”的土地競拍。其中，武漢第四批次土拍順利完成，合計供應(yīng)7宗涉宅用地，96號地塊因無企業(yè)競價而流拍，97號地塊于昨日官宣延期至12月20日競拍，剩余5宗地塊均底價成交，合計攬金35億元。

　　同日，杭州第四批次集中供地正式出讓，8宗涉宅地塊全部成交，3宗地塊觸及封頂搖號，成交總金額98.9億。至此，杭州2022年集中供地已全部結(jié)束，全年土地出讓金達到約1914億元，同比2021年有所回落，但相較其他城市仍有韌性。

　　北京第四批供地也于29日收官，6宗地塊全部成交，成交總金額135.2億元，3宗地塊含現(xiàn)房銷售面積達到觸頂。其中朝陽平房鄉(xiāng)PF44、PF45兩宗地塊報名熱度最高，PF44號地塊吸引10家企業(yè)主體報名參與，最終由保利+建工搖號拿到。

　　中指研究院認為，北京四批次土拍熱度超出預(yù)期，主要因全國房地產(chǎn)市場仍未企穩(wěn)，北京、上海等地市場熱度尚好，是房企為數(shù)不多的投資選擇。其二，今年四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年減少近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在四批次有所斬獲。此外，北京很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力，與其他城市托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上新臺階。