天氣越來(lái)越冷，供暖季也來(lái)臨，但是仍有新小區(qū)因?yàn)槿胱÷什贿_(dá)標(biāo)等問(wèn)題遭遇供暖難題。近日，山東省棗莊市銀苑世家C區(qū)的業(yè)主王強(qiáng)(化名)向新京報(bào)記者反映，該小區(qū)自2020年交付至今未供暖，開(kāi)發(fā)商方面以入住率未達(dá)規(guī)定比例為由，不給辦理供暖手續(xù)。今年供暖季即將到來(lái)，業(yè)主們都希望能夠早日供暖。
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商銀光置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱“銀光置業(yè)”)的相關(guān)工作人員表示，銀苑世家小區(qū)確實(shí)入住率未到50%，達(dá)不到供暖條件，公司正在與相關(guān)部門協(xié)調(diào)準(zhǔn)備辦理供暖。
不止銀苑世家C區(qū)，還有其他一些小區(qū)也曾遭遇此類問(wèn)題。那么，如果小區(qū)入住率不達(dá)標(biāo)，該不該供暖？又該如何解決？
現(xiàn)象：
新房入住率低，“達(dá)不到供暖條件”
王強(qiáng)告訴新京報(bào)記者，自己購(gòu)買了棗莊市山亭區(qū)銀苑世家C區(qū)的一套住宅，與開(kāi)發(fā)商銀光置業(yè)簽訂了棗莊市新建商品房買賣合同。該項(xiàng)目的供暖方為翼云熱力有限公司(簡(jiǎn)稱“翼云熱力公司”)。
“2020年底收房入住，但房子一直未通暖氣。我多次與開(kāi)發(fā)商溝通，開(kāi)發(fā)商總是以入住率達(dá)不到規(guī)定的比例為由不給該項(xiàng)目辦理供暖手續(xù)。按照當(dāng)?shù)匾?guī)定，正常情況下11月15日就開(kāi)始供暖，如果供暖問(wèn)題得不到解決，今年我和家人又要挨凍了。”王強(qiáng)如是說(shuō)。
據(jù)王強(qiáng)提供的購(gòu)房合同顯示，在供暖方面，合同約定交付時(shí)供熱系統(tǒng)符合供熱配件標(biāo)準(zhǔn)，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，2021年12月31日達(dá)到使用要求。
王強(qiáng)表示：“購(gòu)房合同只約定了供熱系統(tǒng)達(dá)到要求的時(shí)間，沒(méi)有約定具體的供暖時(shí)間?，F(xiàn)在供暖公司不供暖的理由就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)交市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，所以達(dá)不到供暖條件。”
隨后，新京報(bào)記者與翼云熱力公司方面取得聯(lián)系。該公司的相關(guān)工作人員回應(yīng)記者稱：“目前供暖外網(wǎng)已經(jīng)建好，主要原因是由于開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有向我們提交前期申請(qǐng)手續(xù)，也沒(méi)有交相關(guān)款項(xiàng)，更沒(méi)有購(gòu)買我們的熱源。另外，這筆款項(xiàng)是基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)，需要開(kāi)發(fā)商交到財(cái)政，與業(yè)主沒(méi)關(guān)系。”
為了解房屋未供暖的原因，新京報(bào)記者與銀光置業(yè)方面取得聯(lián)系，該公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“現(xiàn)在小區(qū)里部分樓棟還沒(méi)有交付，為了解決供暖問(wèn)題，相關(guān)部門正在和熱力公司洽談中，一些問(wèn)題正在協(xié)調(diào)處理當(dāng)中。銀苑世家小區(qū)C區(qū)共有464戶，現(xiàn)在要求供暖的總計(jì)106戶，供暖不足50%，按照規(guī)定達(dá)不到供暖條件，所以公司正在與各方協(xié)商解決當(dāng)中。”
對(duì)此，北京市都城律師事務(wù)所田靜律師表示，從目前掌握的情況不難看出，出現(xiàn)上述未供暖問(wèn)題主要有兩方面原因，一是由于開(kāi)發(fā)商未足額繳納費(fèi)用導(dǎo)致基礎(chǔ)供暖設(shè)施未接通，二是供暖設(shè)備維護(hù)成本過(guò)高，導(dǎo)致供暖公司出現(xiàn)負(fù)收益。如果開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在房屋買賣之初就已經(jīng)約定了供暖設(shè)備的接通及供暖期限，開(kāi)發(fā)商就要有契約精神，按照約定繳納費(fèi)用接通供暖管線、按時(shí)供暖。如果房屋買賣合同未約定供暖時(shí)間，出現(xiàn)入住率未達(dá)到要求的情況時(shí)，設(shè)定一個(gè)短期時(shí)限不供暖可以理解，但若因入住率問(wèn)題長(zhǎng)期不供暖就不太合理了。
11月16日，銀光置業(yè)的相關(guān)工作人員回復(fù)記者稱：“經(jīng)過(guò)各方協(xié)調(diào)以后，目前計(jì)劃由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司承擔(dān)一部分費(fèi)用，給銀苑世家C區(qū)供暖，正在做正式供暖前的打壓，如果打壓沒(méi)問(wèn)題就正式供暖。”
實(shí)際上，像銀苑世家C區(qū)因?yàn)槿胱÷什贿_(dá)標(biāo)等原因影響供暖的情況并不鮮見(jiàn)。
在山東泰安市，新華學(xué)府上園小區(qū)在2021年交房，因入住率達(dá)不到50%的供暖標(biāo)準(zhǔn)，去年并未供暖。在西安市，白樺林溪小區(qū)首批交付時(shí)間為2020年12月23日，但是去年并未供暖，主要原因是入住率達(dá)不到60%的標(biāo)準(zhǔn)。
還有河北邯鄲市邯山區(qū)的大樹(shù)康城小區(qū)，去年11月17日，不少業(yè)主反映，該項(xiàng)目已交房近一年，業(yè)主們也已陸續(xù)裝修入住，可是新房?jī)?nèi)的暖氣片仍是“冰涼”。
對(duì)此，大樹(shù)康城小區(qū)所在的轄區(qū)南堡鄉(xiāng)政府在邯鄲透明網(wǎng)回復(fù)：“大樹(shù)康城小區(qū)共計(jì)建設(shè)住宅1134套，目前登記在冊(cè)實(shí)際入住業(yè)主105戶，小區(qū)內(nèi)部熱力管網(wǎng)已全部鋪設(shè)到位，但小區(qū)周邊暫無(wú)接入小區(qū)的熱力供熱端口。根據(jù)《邯鄲市城市供熱條例實(shí)施細(xì)則》第十三條，當(dāng)年新入網(wǎng)用戶的用熱率達(dá)到50%以上，符合以上條件的即可提供供熱服務(wù)。目前，地產(chǎn)商正在與熱力公司對(duì)接辦理新增用熱戶入網(wǎng)申請(qǐng)，下一步，南堡鄉(xiāng)將結(jié)合地產(chǎn)商積極推進(jìn)小區(qū)集中供熱工作。”
探討：
避免因入住率“一刀切”，各方從實(shí)際出發(fā)協(xié)調(diào)處理
入住率不達(dá)標(biāo)成為不少新小區(qū)供暖路上的“攔路虎”。入住率與供暖之間是如何規(guī)定的？
新京報(bào)記者經(jīng)過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，在供暖入住率標(biāo)準(zhǔn)方面，國(guó)家并無(wú)明文規(guī)定，一般是由各地政府或者是供暖公司決定，供暖入住率標(biāo)準(zhǔn)多在50%、60%或者是70%。
《山東省供熱條例》第二十條規(guī)定：“對(duì)已具備供熱條件的住宅小區(qū)，申請(qǐng)用熱戶數(shù)達(dá)到一定數(shù)量的，供熱企業(yè)應(yīng)當(dāng)供熱。具體辦法由設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府制定。”
山東省人民政府官方網(wǎng)站曾在2020年11月份回復(fù)市民提問(wèn)“入住率和供暖關(guān)系”中表示，目前，有的市規(guī)定入住率60%以上達(dá)標(biāo)供熱，有的規(guī)定70%以上；有的市未作規(guī)定，供熱企業(yè)自行確定入住標(biāo)準(zhǔn)，要求60%-70%可達(dá)標(biāo)供熱；有的對(duì)于入住率低的視情況協(xié)商供熱，但不承諾供熱室溫達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，部分新建小區(qū)由開(kāi)發(fā)商和供熱企業(yè)協(xié)商補(bǔ)償熱費(fèi)差價(jià)，入住率30%以下的一般不供熱。
“入住率”成為能否供暖的一個(gè)重要衡量“指標(biāo)”。如果不達(dá)標(biāo)，該不該供暖？如果遲遲不達(dá)標(biāo)，又怎么辦呢？是否有其他辦法幫助市民解決供暖難題？
在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池看來(lái)，目前，國(guó)家在這方面沒(méi)有統(tǒng)一的硬性規(guī)定，對(duì)于具體達(dá)到多少入住率、供暖時(shí)間，則需要各地根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r合理規(guī)定，但是出臺(tái)政策規(guī)定及實(shí)施執(zhí)行的基礎(chǔ)是合法、合理，不能與上位法相沖突，以保障群眾生活為準(zhǔn)則，避免“一刀切”。
“全國(guó)多地會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r制定不同的供暖實(shí)施細(xì)則，由此也會(huì)出現(xiàn)不同的入住率供暖標(biāo)準(zhǔn)。從中可以看出一點(diǎn)，在小區(qū)入住率未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，不一定就不供暖，多地對(duì)此的限制還是較為松弛的，不是‘一刀切’，而是根據(jù)實(shí)際情況來(lái)處置的。”田靜如是說(shuō)。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，如果入住率確實(shí)太低，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、供暖企業(yè)可以與當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行協(xié)調(diào)，以求在維持各方成本的情況下盡量滿足居民供暖需求。如果供暖費(fèi)用與收益相差過(guò)大，可以采用其他小型設(shè)備供暖，或者對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)貼，直接進(jìn)行單戶電采暖。
事實(shí)上，去年，棗莊市市中區(qū)就多舉措保供暖，其中對(duì)入住率達(dá)不到50%的新小區(qū)，逐一研究，一區(qū)一策，確保供暖，先后解決了多個(gè)入住率低的新小區(qū)供暖問(wèn)題。
除了多方協(xié)商解決外，地方政府也在探索出臺(tái)各種政策幫助解決市民的供暖問(wèn)題。
早在2019年的時(shí)候，山東省濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局先后出臺(tái)了《濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集中用熱開(kāi)戶協(xié)議書(shū)有關(guān)內(nèi)容的通知》和相關(guān)補(bǔ)充通知，明確了新建小區(qū)申請(qǐng)加入集中供熱的界定標(biāo)準(zhǔn)。其中，前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位與供熱企業(yè)已達(dá)成協(xié)議的新建小區(qū)，繼續(xù)按協(xié)議執(zhí)行；對(duì)于用熱率不足60%的新建小區(qū)，經(jīng)協(xié)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位補(bǔ)齊60%的取暖費(fèi)即可申請(qǐng)加入集中供熱。
去年1月28日發(fā)布的《濰坊市供熱條例》也對(duì)入住率不達(dá)標(biāo)小區(qū)供暖有了新規(guī)定：申請(qǐng)用熱戶數(shù)達(dá)不到規(guī)定比例，但符合下列情形之一的，供熱企業(yè)應(yīng)當(dāng)供熱：新建住宅集中交房之日起二個(gè)采暖期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向供熱企業(yè)補(bǔ)足缺口戶數(shù)的基礎(chǔ)熱價(jià)的；供熱用熱雙方對(duì)供熱溫度、供熱時(shí)間和繳費(fèi)金額等協(xié)商后達(dá)成一致的。
實(shí)際上，在上述銀苑世家C區(qū)業(yè)主提出供暖問(wèn)題的棗莊市，也并未對(duì)入住率和供暖關(guān)系實(shí)行“一刀切”。
根據(jù)《棗莊市供熱管理辦法(棗政發(fā)〔2019〕11號(hào))》(簡(jiǎn)稱“辦法”)第二十五條規(guī)定，已具備供熱條件的住宅小區(qū)，申請(qǐng)用熱戶數(shù)達(dá)到50%以上的，供熱企業(yè)應(yīng)當(dāng)供熱。未達(dá)到前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，原則上不予供熱；情況特殊確需用熱的，由供熱企業(yè)與申請(qǐng)用熱的開(kāi)發(fā)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，可以供熱。
趙秀池表示，這一問(wèn)題在新交房小區(qū)還存在不少，因?yàn)槿胱÷时容^低，按照多地有關(guān)規(guī)定，入住率要達(dá)到一定比例才予以供熱。但這也不是絕對(duì)的規(guī)定，因?yàn)閷?duì)于有些小區(qū)如果入住率較長(zhǎng)時(shí)間都達(dá)不到要求，從而一直無(wú)法正常供熱就顯得不太合理。對(duì)此，建議轄區(qū)主管部門、街道辦積極與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、供熱公司協(xié)調(diào)，符合條件的盡量及時(shí)供熱。
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