華潤置地、招商蛇口并購融資正式落地。25日，華潤置地及所屬萬象生活分別與招商銀行簽署《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元人民幣并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)。同日，招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)分別在銀行間市場成功發(fā)行并購票據(jù)。
近來，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的事件不斷，此前融創(chuàng)、世茂、雅居樂等相繼出讓項(xiàng)目股權(quán)，地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目并購頗有山雨欲來風(fēng)滿樓之勢。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企間合作項(xiàng)目的股權(quán)收并購將率先發(fā)力，但如果要大規(guī)模開展，還需多個(gè)具體政策的支持與配合。
多路資金入局
據(jù)華潤置地官方微信公眾號26日公告，此次與招商銀行合作協(xié)議的簽署，將支持華潤置地把握市場機(jī)會參與房地產(chǎn)項(xiàng)目并購，有利于發(fā)揮并購在防范化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)中的積極作用；同時(shí)本次合作將助力華潤萬象生活中長期業(yè)務(wù)發(fā)展需要，為華潤萬象生活在物業(yè)、商業(yè)、數(shù)字化等各類業(yè)務(wù)拓展上提供金融支持。
同日，招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)分別在銀行間市場成功發(fā)行并購票據(jù)。招商蛇口中期票據(jù)發(fā)行金額為12.9億元，募集資金全額用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購，助力資金需求量高的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完工。建發(fā)地產(chǎn)此次成功募集資金10億元，募集資金中4.6億元用于并購2個(gè)標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)。1月12日、13日，華僑城集團(tuán)發(fā)行了合計(jì)15億元的中期票據(jù)，其中9.6億元用于償還并購貸款。
房企能發(fā)行并購票據(jù)，緣于2021年12月央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，通知明確支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購。另外，針對出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款也不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。
平安證券指出，根據(jù)上海清算所披露，2020年至今發(fā)行的5筆并購票據(jù)涉及并購對象主要集中為基礎(chǔ)設(shè)施、商務(wù)辦公類資產(chǎn)，并購票據(jù)用于房地產(chǎn)業(yè)較為罕見，政策鼓勵(lì)意圖明顯。
除了中期票據(jù)，1月13日，保利置業(yè)擬發(fā)行的公司債獲上交所受理，類別為小公募，擬發(fā)行金額50億元，用途之一就包括了“房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購”。浦發(fā)銀行于1月21日公告稱，已完成第一期金融債券簿記定價(jià)，債券發(fā)行規(guī)模為300億元，其中，有50億元為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。這是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。
平安證券認(rèn)為，過往樓市低迷期，大多通過放開限購、限貸(如2014年-2015年)刺激需求來釋放市場風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前行業(yè)面臨的困局為信用危機(jī)，購房者、金融機(jī)構(gòu)普遍信心不足，在“房住不炒”總基調(diào)下，僅靠需求刺激手段已無法從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)。因此，房企項(xiàng)目并購成為化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段之一。
央企國企唱主角
從以上動(dòng)態(tài)可以看出，獲得各路資金支持的主要還是央企、國企類房地產(chǎn)公司，雖然此前萬科、碧桂園、龍湖也發(fā)行或計(jì)劃發(fā)行中期票據(jù)，但用途均沒有指向房地產(chǎn)項(xiàng)目并購。事實(shí)上，經(jīng)過一段時(shí)間的沉寂，央、國企類房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始在收并購市場出手。
在獲得上述資金支持之前，過往鮮有收并購的華潤萬象生活就先后進(jìn)行了兩筆大額并購。1月5日，華潤萬象生活公告稱，擬購買禹洲物業(yè)全部注冊資本，最終協(xié)定價(jià)不得高于10.6億元。1月20日，華潤萬象生活又公告稱，計(jì)劃以不超過22.6億元的代價(jià)將中南服務(wù)收入囊中。禹洲集團(tuán)、中南建設(shè)這兩家房企的資金面較為緊張，若最終能夠成功出售各自的物業(yè)公司，將在一定程度上緩解資金壓力。
1月24日，雅居樂、世茂集團(tuán)相繼公告稱，將各自持有廣州亞運(yùn)城商住混合式綜合體項(xiàng)目約26.66%、26.67%出售給中海地產(chǎn)，代價(jià)分別為18.43億元、18.445億元。1月21日，世茂集團(tuán)還以10.6億元的總價(jià)出售上海北外灘項(xiàng)目公司股權(quán)，收購方為隸屬上海市國資委的一家地產(chǎn)開發(fā)公司。
近段時(shí)間，融創(chuàng)相繼轉(zhuǎn)讓了位于武漢、昆明等城市多個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，接盤方有首創(chuàng)置業(yè)、武漢城建、華發(fā)地產(chǎn)，這三家分別是北京、武漢、珠海的國企。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經(jīng)緯稱，此前，由于企業(yè)債務(wù)情況復(fù)雜，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，并購案例相對較少，而從近期看，并購明顯提速。“這既與房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定、各地積極搭建并購對接平臺、金融市場發(fā)放并購資金等因素有關(guān)，也是受到部分企業(yè)愿意出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的影響，比如，世茂將上海、廣州、深圳等地的核心資產(chǎn)都拿來出售。”
“央企、國企類房地產(chǎn)公司無疑是目前收并購的主角，而在未來，個(gè)別優(yōu)質(zhì)民企，例如萬科、龍湖這種，也可能會參與進(jìn)來。至于其他大部分民營房企，它們的資金鏈都比較緊張，不太可能參與。”李宇嘉判斷。
除了央企、國企類房地產(chǎn)公司，資管巨頭也有參與跡象。據(jù)中國證券報(bào)26日報(bào)道，近日金融管理部門召集幾家全國性資產(chǎn)管理公司(AMC)開會，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。
能否拯救出險(xiǎn)房企？
華泰證券研究所副所長張繼強(qiáng)指出，考慮收并購的意愿與難度，潛在標(biāo)的將主要是一線與強(qiáng)二線資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國企參與合聯(lián)營及股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰的民營企業(yè)項(xiàng)目。中信證券也稱，合作項(xiàng)目是并購市場的開端，因?yàn)椴①彴l(fā)起方對于合作項(xiàng)目具體情況十分熟悉，且一般并購行為發(fā)生后才能解除項(xiàng)目層面的資金監(jiān)管。
中信證券更是預(yù)測，合作項(xiàng)目并購的空間不小，“根據(jù)測算，十家高信用公司所涉及的少數(shù)股東權(quán)益總計(jì)高達(dá)7452億元，而假設(shè)其中有25%的比例是與資金困難公司的合作，相關(guān)合作項(xiàng)目按照成本價(jià)收購，有70%的項(xiàng)目需要通過收并購解決，則這十家高信用公司需要付出1304億元并購合作項(xiàng)目的股權(quán)。這個(gè)估算是保守的。”
各路資金相繼匯集，再加上并購貸款不計(jì)入“三道紅線”，那是否意味著大規(guī)模的并購潮將就此開啟？李宇嘉認(rèn)為，項(xiàng)目收并購不同于企業(yè)破產(chǎn)重組，它會是實(shí)現(xiàn)民營房企軟著陸的重要方式，提高民營房企的自救能力，未來的規(guī)模會不斷擴(kuò)大。
但張繼強(qiáng)提醒，當(dāng)前并購融資如何不計(jì)入“三道紅線”，債券募集資金使用要求和信披等政策細(xì)節(jié)尚不明確，因此，并購融資大范圍的落地，還需要多個(gè)監(jiān)管部門具體政策的支持與配合。此外，銷售受阻是房企當(dāng)前最大痛點(diǎn)，只有金融體系放松還不足以從根本上改變預(yù)期。(中新經(jīng)緯APP)
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