牛年尾聲，虎年將至，承受著空前壓力的房企，亦不得不開(kāi)啟來(lái)年的布局！
“在年度會(huì)議上，我們老板說(shuō)，全國(guó)只有20多個(gè)城市值得投資！”一位就職于TOP30房企的人士表示，未來(lái)公司的主要資源，只會(huì)集中在公司高層選中的這些城市，其他地域短期內(nèi)將不再關(guān)注。
收縮戰(zhàn)線(xiàn)，集中到所謂的核心城市，成為眾多房企對(duì)于明年戰(zhàn)略的一致選擇。這與易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱的判斷不謀而合，他在“2022年丁祖昱評(píng)樓市”的大型演講中曾經(jīng)列出了25個(gè)可以長(zhǎng)期聚焦的城市。
如果說(shuō)以年銷(xiāo)售200億作為規(guī)模房企的分水嶺，2021年，市場(chǎng)上剛好有100家房企的全口徑銷(xiāo)售額超過(guò)了200億，這一百家房企中，大多數(shù)曾經(jīng)采取了全國(guó)布局或者區(qū)域布局。但是在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高周轉(zhuǎn)快增長(zhǎng)周期之后，已經(jīng)越來(lái)越多房企提出聚焦的“小而美”戰(zhàn)略。
旭輝董事局主席林中在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)：房企在去杠桿階段的當(dāng)務(wù)之急是活下去，保證現(xiàn)金流的安全，摒棄規(guī)模導(dǎo)向的沖動(dòng)，一定要做好開(kāi)源節(jié)流、增收節(jié)支、以收定支、量入為出這四個(gè)方面。
無(wú)獨(dú)有偶，禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安亦在內(nèi)部表示，禹洲集團(tuán)未來(lái)的目標(biāo)“小而美”，爭(zhēng)取長(zhǎng)期“活下去”。
但是，當(dāng)收縮聚焦疊加戰(zhàn)略趨同，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)僧多粥少的矛盾顯得更為突出。2022，擺在房企面前的艱巨任務(wù)，或許將是如何在同行之間的短兵相接中全身而退。
收縮戰(zhàn)線(xiàn)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.8萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)4.4%，為5年最低；其中12月單月完成開(kāi)發(fā)投資額同比下降13.9%，為4年同期新低，當(dāng)月的新開(kāi)工和土地購(gòu)置面積同比分別下降31%和33%，無(wú)力支撐起行業(yè)投資規(guī)模。
這些數(shù)字落到具體的房企身上時(shí)，就體現(xiàn)為投資戰(zhàn)略調(diào)整，以及區(qū)域架構(gòu)變動(dòng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2021年下半年以來(lái)，包括碧桂園、新城、旭輝、陽(yáng)光城、綠城等在內(nèi)的20余家房企進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，或縮減區(qū)域公司數(shù)量，或?qū)⒍鄠€(gè)事業(yè)部合并，并時(shí)常伴有人員精簡(jiǎn)。
這些變動(dòng)的最終目的是將有限的資金更精準(zhǔn)投放，以讓企業(yè)活得更久。“如果說(shuō)以前是有合適的就買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，現(xiàn)在更多要考慮的是資源獲取成本的降低，以及資源的取舍。”有房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資向下的一大影響因素是拿地減少。中銀證券數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年百城土地成交建面月均下降34.3%。另?yè)?jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)的2021年典型房企新增貨值來(lái)看，自2021年5月起，TOP10門(mén)檻值同比一路下挫，至12月同比降幅達(dá)到了42.5%。
“當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)模式發(fā)生改變，高杠桿+快周轉(zhuǎn)模式難以為繼，加快銷(xiāo)售回款、修復(fù)再融資、應(yīng)對(duì)剛性債務(wù)到期是房企當(dāng)務(wù)之急，而拿地計(jì)劃則需視各家房企自身銷(xiāo)售和融資情況而定。”華泰證券固收分析師張繼強(qiáng)撰文指出。
擁向一二線(xiàn)
投資力度的減少，讓各家房企在區(qū)域和城市的選擇上更為謹(jǐn)慎，比如行業(yè)的“優(yōu)等生”龍湖在2021年下半年，也只聚焦在43個(gè)城市。
某華東中型房企一位內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)透露，過(guò)去公司關(guān)注機(jī)會(huì)城市大概有50個(gè)，在資金面尚無(wú)明顯改善的2022年，“按照我們的體量，目前關(guān)注的城市縮減到了30個(gè)左右。”
通常情況下，被放棄的城市具有這樣的特點(diǎn)：房企可能早年進(jìn)入了，但是該地區(qū)的項(xiàng)目一直賣(mài)得不好，量跑不動(dòng)，價(jià)也買(mǎi)不上去，戰(zhàn)略收縮時(shí)，便會(huì)被放棄。
相反，選擇有深厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、人口財(cái)富水平較高、對(duì)周邊人口有虹吸效應(yīng)的城市，提升投資占比以確保資金流動(dòng)性，也就成為必然，2021年房企投資向一二線(xiàn)核心城市集中的趨勢(shì)也更加明顯。
據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的16家典型房企拿地金額分布來(lái)看，一線(xiàn)城市占比由2020年的16.3%提升2.9個(gè)百分點(diǎn)至19.3%，核心二線(xiàn)城市占比由2020年的28.3%提升5.1個(gè)百分點(diǎn)至33.4%，其余能級(jí)城市的拿地金額占比均有所下降。
其中，在由蘇州、杭州、南京及無(wú)錫構(gòu)成的東部區(qū)域，房企整體拿地金額同比增速為13.7%，典型房企對(duì)杭州、南京的拿地金額同比分別提升36.2%及47.8%；而對(duì)武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、合肥等中部城市的投資則有明顯減少。
“開(kāi)發(fā)商向一二線(xiàn)城市走，核心原因在于市場(chǎng)下行期，這些城市的購(gòu)買(mǎi)力還在，人口帶來(lái)的需求也會(huì)形成托底，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，而三四線(xiàn)市場(chǎng)則可能全部?jī)鼋Y(jié)。”雙佰投資董事長(zhǎng)劉策向第一財(cái)經(jīng)分析。
某TOP30房企人士曾向記者表示，目前公司能保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)的一大原因就在于著力布局華東的一二線(xiàn)城市，賣(mài)得不錯(cuò)能保證現(xiàn)金流。
在某全國(guó)性房企負(fù)責(zé)華東區(qū)域投資的業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)行業(yè)在整體收縮時(shí)，房企追求的就不再是規(guī)?；蛘呃麧?rùn)，而是安全，“把錢(qián)放在最安全的地方，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)全國(guó)也挑不出多少城市來(lái)。”
“還得是二線(xiàn)城市和強(qiáng)三線(xiàn)，回歸核心城市、核心板塊，比如蘇州、杭州、武漢等城市，而且要選城區(qū)型板塊，”某百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)人士在談到關(guān)注的城市時(shí)如是說(shuō)，“這樣的地方有安全墊、有客戶(hù)需求在。”
賽道擁擠
2016年-2020年間，大量品牌房企向三四線(xiàn)城市進(jìn)發(fā)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2020年間，碧桂園、恒大、綠地、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科新進(jìn)入的城市中，三四線(xiàn)的占比在9成以上；世茂、融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)置地的這一比例在8成以上。
但隨著市場(chǎng)的變化，下層三四五線(xiàn)的大多數(shù)房企發(fā)現(xiàn)這些市場(chǎng)“肉沒(méi)了，湯也沒(méi)多少了”，就集體想要回歸一二線(xiàn)。
在一位行業(yè)分析師看來(lái)，現(xiàn)階段核心城市拿地的競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，關(guān)鍵還是看企業(yè)有沒(méi)有錢(qián)來(lái)投資。“過(guò)去一塊地二三十家報(bào)名，現(xiàn)在只有兩三家能出得起入局的錢(qián)了。”
比沒(méi)有錢(qián)參與一二線(xiàn)核心城市的競(jìng)爭(zhēng)更為殘酷的是，各家房企戰(zhàn)略“撞車(chē)”，使得這些城市的市場(chǎng)可能會(huì)更為擁擠。
“從眾的戰(zhàn)略肯定不會(huì)是好戰(zhàn)略，”一家房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“行情冷、大家都沒(méi)錢(qián)的時(shí)候，能夠布局一二線(xiàn)才有戰(zhàn)略?xún)r(jià)值，相當(dāng)于抄到了底，而大家都有錢(qián)的時(shí)候，在一二線(xiàn)拿到的又是地王，最終賠本賺吆喝，只是在極端情況下保命系數(shù)高一點(diǎn)，但并不意味著企業(yè)能發(fā)展下去，賺到錢(qián)。”
近期正在進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整的某規(guī)模房企內(nèi)部人士就曾向記者表示，收縮投拓條線(xiàn)，暫停拿地，未來(lái)企業(yè)可能就會(huì)變成“小而美”，若要擴(kuò)大規(guī)模就要依靠合作。
合作，也是上述華東房企人士給出的一條出路。“以自有資金拿地的部分，比較希望在一二線(xiàn)城市，資金效率比較高，”她表示，如果錢(qián)不夠，就合作拿地，或退而求其次，找高能級(jí)三線(xiàn)城市，“再或者當(dāng)?shù)貒?guó)企拿了地之后，民企來(lái)建，這種情況下，在一二三線(xiàn)城市的差別就不大了。”
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