“我們可以幫你從銀行貸出消費(fèi)貸湊首付，或者包裝成公司股東做經(jīng)營(yíng)貸，只要你按時(shí)還款，銀行貸前貸后審查都不會(huì)出問題。”新京報(bào)記者日前以“湊購(gòu)房款”為由咨詢北京一家融資擔(dān)保公司，其業(yè)務(wù)員介紹道，服務(wù)費(fèi)為貸款額的百分之二，花2萬(wàn)可做百萬(wàn)經(jīng)營(yíng)貸。
這是資金掮客們近期重新活躍起來的一個(gè)縮影，高房?jī)r(jià)的一線城市是“生意”最旺的地方。3月份以來，新京報(bào)記者陸續(xù)接到北京多家擔(dān)保公司或小貸公司打來的電話，都是推薦信用貸或抵押貸款業(yè)務(wù)的。
對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市亂象，近期，銀保監(jiān)會(huì)和滬深兩地相繼出拳。北京也早已明令禁止消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金流入樓市，但新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京樓市配資方式的灰色渠道依然沒有被完全阻斷。
莎莎(化名)近期在置換房產(chǎn)過程中，因二套房首付要200多萬(wàn)元，她便用已有住房作為抵押，以家里公司名義申請(qǐng)了經(jīng)營(yíng)貸湊首付。對(duì)此，有銀行業(yè)人士表示，違規(guī)操作空間確實(shí)存在，但實(shí)際能鉆空子的人比例不高。也有國(guó)有大行信貸人士稱，當(dāng)前銀行貸款業(yè)務(wù)非常嚴(yán)格，員工不會(huì)為了一點(diǎn)績(jī)效去違規(guī)操作。專家認(rèn)為，銀行對(duì)這種行為的核查難度較高，但不管是不是剛需，用經(jīng)營(yíng)貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)都是違規(guī)的。
中介包裝術(shù)：包裝成公司股東套貸款，百萬(wàn)經(jīng)營(yíng)貸收2萬(wàn)服務(wù)費(fèi)
“我們可以給您做一下包裝。”五一假期前夕，新京報(bào)記者以“想換房但錢不夠，個(gè)人到銀行也申請(qǐng)不下來經(jīng)營(yíng)貸”為由咨詢了一家融資擔(dān)保公司，其業(yè)務(wù)員小娟(化名)稱。
據(jù)介紹，具體的包裝流程為：只要申請(qǐng)者本人不是公職人員，或單位允許個(gè)人在外兼任職務(wù)，該融資擔(dān)保公司就可以把申請(qǐng)人包裝成一家公司的法人、股東或監(jiān)事，并提供公司流水、交易合同等材料，以此向銀行申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸。貸款獲批后，資金先打到申請(qǐng)人“假任職”的公司賬戶，再轉(zhuǎn)給個(gè)人。
小娟稱，“我們這邊的公司都是可用于做貸款的正規(guī)公司，只要按正規(guī)流程做，申請(qǐng)人按時(shí)還款，銀行貸前貸后審查都不會(huì)出問題。我們和銀行合作十多年了，涵蓋您能說上名字的市面上所有銀行。”
記者對(duì)這種包裝方式的可行性提出質(zhì)疑，表示從銀行內(nèi)部打聽到審核流程非常嚴(yán)格。小娟對(duì)此強(qiáng)調(diào)稱，一般個(gè)人直接找銀行，銀行很難批貸，但通過該公司就容易得多。
根據(jù)北京地區(qū)建行、光大、工行、廣發(fā)、民生、北京銀行等多家銀行信貸人士介紹，房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸最高可以貸出房屋凈值的七成資金，最長(zhǎng)期限不超過6年。以一套400萬(wàn)元價(jià)值的房產(chǎn)計(jì)算，能貸到的上限即280萬(wàn)元，相對(duì)來說貸款人的還款壓力也更大。
記者詢問，以個(gè)人消費(fèi)貸形式湊首付款，是否風(fēng)險(xiǎn)和壓力都相對(duì)更??？小娟表示不建議：理由是消費(fèi)貸可湊首付，但利率比經(jīng)營(yíng)貸高，一般消費(fèi)貸利率在5%到10%之間，經(jīng)營(yíng)貸利率僅5%以下；一般銀行消費(fèi)貸額度只有30萬(wàn)元，北京房產(chǎn)首付動(dòng)輒上百萬(wàn)元，靠消費(fèi)貸湊首付需要同時(shí)匹配多家銀行貸款；此外，經(jīng)營(yíng)貸在他們的運(yùn)作下可以做到10年甚至20年，但信用貸款一般只有3-4年。
記者追問哪些銀行可以做這么長(zhǎng)期限的經(jīng)營(yíng)貸，小娟則含糊其詞地表示，“市面上很多主流銀行都可以。”
把“不符合”變?yōu)?ldquo;符合”，再為客戶掩護(hù)資金真實(shí)流向，這波操作要收多少“銀子”呢？小娟介紹，會(huì)為客戶量身定制方案，服務(wù)費(fèi)2個(gè)點(diǎn)。如貸款100萬(wàn)元，該公司收取2萬(wàn)元費(fèi)用，而且這不包括把個(gè)人包裝成公司股東的費(fèi)用，如果公司流水等材料不合格，可能還會(huì)另收費(fèi)。小娟稱，“我們做的就是服務(wù)，好多客戶不符合資質(zhì)，我們通過一些渠道和手段去完成這筆貸款申請(qǐng)，中間肯定要付出成本。”
經(jīng)營(yíng)貸資金被挪用背后：銀行審批整體從嚴(yán)，但難防變相違規(guī)流入樓市
經(jīng)營(yíng)貸資金真的能被挪用出來嗎？最近正在著手換房的莎莎給了記者肯定的答案。
莎莎目前住在北京南三環(huán)外，研究生畢業(yè)后6年一直在通州工作，前年生了小孩，為了更好地兼顧家庭和工作，她開始留意通州的房?jī)r(jià)。心儀地段的單價(jià)始終在5萬(wàn)-6萬(wàn)元徘徊，直到今年2月，她遇到一位房主著急用錢，把價(jià)格降到約4萬(wàn)元一平米，100平米的房子加上中介費(fèi)、稅費(fèi)等，總價(jià)約420萬(wàn)元。
“我和老公婚前各有一套房，我的在郊區(qū)，有貸款，2016年拿本，不滿足‘滿五唯一’，所以只賣了200萬(wàn)，還完貸款只剩下不到110萬(wàn)。”莎莎說。按照北京 “認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)定，她再買房屬于第二套，首付最低要六成，大約250萬(wàn)元。記者咨詢的北京多家銀行中，多數(shù)執(zhí)行二套普通住宅首付比六成，廣發(fā)銀行要求首付比八成。
莎莎向親戚朋友借了一圈還是沒湊夠首付，丈夫名下的房產(chǎn)在疫情期間估值也低于預(yù)期，于是莎莎選擇用丈夫名下房產(chǎn)做了150萬(wàn)元抵押經(jīng)營(yíng)貸。她透露，“公婆名下有實(shí)體公司，可以提供真實(shí)流水和上下游交易合同等，貸款以公婆名義申請(qǐng)。”
他們直接找到一家股份行，整個(gè)批貸流程用了一個(gè)多月，銀行先找評(píng)估公司上門看房，然后去公司實(shí)地盡調(diào)，看合同明細(xì)等，“總的來說很復(fù)雜。”
莎莎稱雖然申請(qǐng)了抵押經(jīng)營(yíng)貸，現(xiàn)在還款壓力也很大。她比較了多家銀行的貸款利率，如果是“一年一歸本”(即每年還一次本息，下一年再貸出來)的方式，有一家股份行利率最低，為4%，但一年要還156萬(wàn)元，壓力太大；如果選擇多年還清，最長(zhǎng)可以分5年，年利率最低是4.85%，每月還利息約6000元，最后還本金。
“只要走正常的手續(xù)，銀行很難查出你實(shí)際做什么。” 一位股份行信貸人士表示，違規(guī)操作空間確實(shí)存在。“假設(shè)貸款申請(qǐng)者A公司從B公司買100臺(tái)電腦，用房屋抵押在銀行貸款，銀行貸出100萬(wàn)元會(huì)直接打到B公司，但兩家公司間會(huì)不會(huì)再’倒手’就較難排查。”
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林告訴新京報(bào)記者，對(duì)于資金進(jìn)了公司之后轉(zhuǎn)一道或用一些隱性手段來規(guī)避核查的行為，銀行核查成本很高。
民生銀行研究院研究員李鑫談及消費(fèi)貸資金流向排查時(shí)也曾表示，如果銀行要求每一筆客戶消費(fèi)都提供消費(fèi)憑證，不僅會(huì)降低客戶消費(fèi)用款的便捷程度，降低客戶的消費(fèi)意愿，甚至?xí)苯颖徊恍枰峁┫M(fèi)憑證的同類競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)將客源搶走，同時(shí)很多消費(fèi)都是基于網(wǎng)上付款，提供消費(fèi)憑證的驗(yàn)真也具有一定難度。“當(dāng)前很多銀行也都在探尋更好的方式來平衡風(fēng)險(xiǎn)，可以說是在摸著石頭過河，銀行能做的也只有更嚴(yán)格地審核客戶的還款意愿和能力。”
但多位受訪銀行人士都向記者強(qiáng)調(diào)，明令禁止消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金流向樓市，放貸后會(huì)追蹤資金。
一位國(guó)有大行的信貸人士稱，經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸審批都非常嚴(yán)格，中介可能說得花哨，不過實(shí)際可行性偏低，比如公司經(jīng)營(yíng)不足一年就很難獲批，因此申請(qǐng)人是承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。她表示，各家銀行考核機(jī)制不同，該行對(duì)違規(guī)者輕則處分重則辭退，所以員工不會(huì)為了一點(diǎn)利益違規(guī)操作。另一家國(guó)有大行信貸人士稱，該行已暫停房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。
公開報(bào)道顯示，曾有空殼公司騙貸失敗的例子。銀行上門查看企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況時(shí)，發(fā)現(xiàn)地點(diǎn)是住家且無員工在場(chǎng)，客戶意向貸款600萬(wàn)元，用于購(gòu)買電腦設(shè)備，但既無實(shí)際經(jīng)營(yíng)，采購(gòu)單價(jià)也明顯高于網(wǎng)上銷售單價(jià)，銀行判斷為空殼公司且用途不真實(shí)，拒絕了客戶的貸款申請(qǐng)。
資金違規(guī)挪用屢禁不止：貸款人核驗(yàn)還需進(jìn)一步加強(qiáng)
繼深圳開展經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市情況排查后，央行上海總部也發(fā)布公告稱，召開上海房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)。會(huì)議要求，下一階段要堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，通過個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購(gòu)房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。最新一次中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，近期經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入樓市的話題也引發(fā)多級(jí)監(jiān)管關(guān)注。監(jiān)管不斷出拳，但違規(guī)挪用現(xiàn)象為何屢禁不止？
上述國(guó)有大行信貸人士分析稱，國(guó)家下發(fā)政策想做的是控制大局、抑制房?jī)r(jià)，讓大部分人能過上安居樂業(yè)的生活，現(xiàn)在調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)首套剛需者有所偏重，比如首套房貸利率和首付比都明顯低于二套房貸。而且想鉆空子的人還是少數(shù)，真正能鉆空子的人更少之又少。“首先你要在北京有房子，且沒有或還清貸款，同時(shí)你又是一家公司股東，幾個(gè)條件篩下來范圍就不大了。”但她也坦言，很多時(shí)候政府“有形的手”敵不過市場(chǎng)“無形的手”。
投機(jī)行為推高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)又讓改善型住房者違規(guī)挪用資金去補(bǔ)缺口，這不是一個(gè)良性循環(huán)。此前就有地產(chǎn)業(yè)人士提出，二套房調(diào)控政策較為嚴(yán)厲，會(huì)有效遏制投資投機(jī)性需求，但也勢(shì)必影響改善型購(gòu)房需求。對(duì)于二套房應(yīng)進(jìn)行差別化政策管理，對(duì)部分合理改善住房的需求，未來建議適當(dāng)放寬；對(duì)于不斷有房源倒騰或者有類似P2P借款的現(xiàn)象，應(yīng)要進(jìn)行嚴(yán)格限制。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，抵押貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)不算作炒房，但操作明顯違規(guī)了。盤和林表示，不管是不是剛需，都不能用經(jīng)營(yíng)貸作為貸款來源，這樣會(huì)讓大量低信用人群進(jìn)入到房貸市場(chǎng)，加大了房貸市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)，呼吁進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)貸款人收入真實(shí)性等核驗(yàn)。
“關(guān)注信貸資金進(jìn)入樓市不能只盯著商業(yè)銀行和消費(fèi)金融公司，各類互聯(lián)網(wǎng)借貸平臺(tái)對(duì)資金流向沒有監(jiān)控，進(jìn)入樓市的比例可能更高。要繼續(xù)加大對(duì)各類互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的清理和整頓，對(duì)其提供的借貸業(yè)務(wù)，在借貸用途、資金流向等方面加強(qiáng)監(jiān)測(cè)。”新網(wǎng)銀行首席研究員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼表示，無論對(duì)金融機(jī)構(gòu)還是互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)而言，對(duì)信貸資金流向、用途的監(jiān)控都是一個(gè)老大難問題。應(yīng)修改相關(guān)制度辦法，將虛構(gòu)貸款用途、挪用信貸資金的行為納入征信系統(tǒng)，提高借款人違規(guī)成本，從源頭上遏制個(gè)人信貸資金違規(guī)流入樓市。
記者 程維妙
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