為了換套孩子上學更近的房子，木木(化名)去年11月賣掉了北京朝陽公園附近的房子，按照原計劃，現(xiàn)在這個時間點他已經(jīng)簽好一套滿意的二手房。但是一場疫情，讓他所有的盤算都不得不后延。
小宮(化名)則意外地在3月賣掉了她位于北京新街口的房子，買家是疫情前來看過房子，總價只比掛牌價略低一點點，看得出買家很著急。
傳統(tǒng)的“3月小陽春”已過去2/3，房產(chǎn)經(jīng)紀人周弘(化名)春節(jié)后還沒有線下帶看過一次，所有和潛在客戶、業(yè)主的溝通都通過微信進行。周弘說，“這在以往不可想象”。除了等待，似乎沒有別的辦法。
新冠肺炎疫情急速“冰凍”了二手房市場，市場里的每一個人，不得不迎接猝然的改變?！ ?/p>
疫情下成交“冰凍” 換房者賣了舊房卻無法買新房
去年11月，木木賣掉了北京朝陽公園附近的一套房子，“孩子在東城上學，想換個近一點的。”下一套房子，木木屬意的地段在工體、朝陽門附近。新冠肺炎疫情前，他“勘察”了三里屯的首開幸福廣場和朝陽門旁的一個小區(qū)，都不太滿意，比如朝陽門的小區(qū)屬老舊小區(qū)，沒地兒停車，“有點不敢買”。
朝陽公園這套房子是600多萬總價賣出的。一眨眼，4個月過去了，賣房款的最后一筆錢上周也打到了木木賬上，可惜攥著這筆錢，卻沒地兒花——疫情當前，下一套房什么時候能買上，變得遙遙無期。
按木木原來的計劃，錢一到賬，就趕快把下一套房買了，接下來就是裝修房子，散半年味兒，今年秋天就能喜遷新居。“如果沒有疫情，我應(yīng)該已經(jīng)簽了，但現(xiàn)在夠嗆了。”自從新冠肺炎疫情發(fā)生，木木隔三岔五沒事兒就看的那家房產(chǎn)平臺，關(guān)注的所有小區(qū)都沒再更新了，一套新房源都沒有，翻一翻，成交也都是0。就連以前老“騷擾”他、不停發(fā)戶型的中介，最近都不吱聲了，全消停了。“感覺真的是‘冰凍’了。”木木說。
北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2020年2月，北京二手房住宅網(wǎng)簽僅3629套，環(huán)比下降58%，同比下降40%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月1日-17日，北京二手房住宅網(wǎng)簽3567套，2019年同期這個數(shù)字是6971套，網(wǎng)簽跌幅達49%，實際市場跌幅在60%以上(網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對于市場真實成交情況有所滯后)。
“幫我找房的房產(chǎn)經(jīng)紀人是外地的，到現(xiàn)在都沒回京呢。保守估計，5月份才能重啟(市場)吧，等整個系統(tǒng)都正常運轉(zhuǎn)起來，至少得等到夏天才能買房了?，F(xiàn)在就是等著，另外，也有點期待疫情后的房價是不是能降點。”木木預(yù)判道。
作為現(xiàn)在有房住的人，木木心里不慌，但這個市場里有些人的心態(tài)沒他好。木木說，去年買了他房子的那對小夫妻，最近就覺得“虧了”。“小區(qū)封了，沒法裝修，沒法搬家，加上總有買貴了的念頭，他們覺得挺冤枉，很后悔。”
線下帶看幾近停滯 中介憂心：不實地看房，誰敢買？
北京南城某區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀人周弘今年春節(jié)沒有回老家，盡管如此，待在北京似乎也無“用武之地”。如果沒有疫情，正月初八他就要回到門店上班，線下帶看是房產(chǎn)中介的“日常”，往年，從春節(jié)后到現(xiàn)在他應(yīng)該已經(jīng)帶看了N多套房子。
但現(xiàn)實是，春節(jié)后至今，周弘沒有線下帶看過一次，“這在以往，是無法想象的。”新冠肺炎疫情期間，北京小區(qū)嚴格封閉，出入查身份證、查出入卡。周弘所知道的本區(qū)域僅有的幾次線下帶看，是因為經(jīng)紀人就租住在買家和業(yè)主所住的小區(qū)里，征得業(yè)主同意后，實現(xiàn)不出小區(qū)的帶看。而這種小區(qū)內(nèi)部的換房，實屬個例。
線下帶看基本停滯的同時，周弘的線上工作一天也沒有停。3月初開始，成交漸有復(fù)蘇，作為房源維護人，他隔三岔五給業(yè)主反饋信息，比如“本區(qū)域的某某小區(qū)成交了一套大三居，您的房子我們也在積極推薦”等等。同時給潛在購房客戶推薦房源，線上VR帶看。
周弘不知道“進不去小區(qū)”的狀況還要延續(xù)到何時。對于北京市住建委3月15日發(fā)布的“每小區(qū)可有一名業(yè)務(wù)員進入帶看”的新規(guī)，周弘表示，他所在的門店還沒接到具體信息，不知道下一步如何操作。“現(xiàn)在還是VR線上看房為主，線下基本上還看不了。但是不實地看房，誰敢買呢？”
“如果說新房銷售還能通過網(wǎng)上營銷和創(chuàng)新手法實現(xiàn)提前認購，但二手房的成交卻著實無法擺脫線下看房和選房環(huán)節(jié)。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅說，二手房的房齡、室內(nèi)裝修、公共配套都需要通過線下看房才能實地了解。受新冠肺炎疫情影響，社區(qū)封閉，造成2月北京二手房成交迅猛下滑。“目前看，3月份也會保持同比大幅下滑。”
對于北京市住建委的帶看新規(guī)，郭毅認為，拉動成交的作用有限。她表示，帶看新規(guī)限定了單個社區(qū)能帶看的人員數(shù)量，也就限定了客戶看房的頻次。從客戶看房的周期而言，中介帶看五套至八套，才有可能實現(xiàn)一套成交。事實上，成交通常需要經(jīng)過前期較長時間的帶看和選房過程，一旦限制了中介帶看人數(shù)，一天帶看的數(shù)量和客戶量有限，即使能拉動前期客戶轉(zhuǎn)化成交，轉(zhuǎn)化比例也會非常低。
“進入3月，雖說看房人群在回升，但如果缺少線下帶看環(huán)節(jié)，并不能實現(xiàn)真實的成交。”郭毅認為，需求雖然在升溫，但轉(zhuǎn)化為實際的成交和簽約數(shù)據(jù)，需要漫長的周期。而缺少線下帶看環(huán)節(jié)，會讓周期無限延長。“3月成交肯定還是處在冰凍狀態(tài)。什么時候社區(qū)的封閉情況有明顯好轉(zhuǎn)，才有可能促進成交量的攀升。”
市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象 業(yè)內(nèi)稱“全面回暖為時尚早”
即便如此，在新冠肺炎疫情陰影下，二手房市場仍有成交單，因為具有稀缺價值的好房子從來不愁賣，也總有人急著用房。北京的核心地段房子，在任何時期都是“物以稀為貴”。
除了在中介掛牌外，北京姑娘小宮自去年12月起也開始在微博賣房。她這套房子位于新街口，挨著地鐵4號線新街口站和2號線積水潭站，隔壁就是積水潭醫(yī)院，又是西城學區(qū)房。既然房子不愁賣，小宮就想干脆和中介比一比，誰先把房子成功賣出去。
微博發(fā)出去后，來了三個人，和她約好了年后來看房。沒料想新冠肺炎疫情突襲，沒人敢出門了，也沒人敢讓陌生人上門。
沒想到的是，3月的一天，中介給小宮打電話，說有優(yōu)質(zhì)客戶有意向購買，也不用看房，就想催著趕緊簽合同。因為價格挺滿意，只比掛牌價低了一點點，雙方很快成交。
小宮告訴新京報記者，“買主是挺久前來看過房子的，很喜歡我家房子。這次我也不知道對方為什么這么急就拍錢了。時間隔得太久了，我都已經(jīng)想不起這位買主的相貌了。”
中介是對市場最靈敏的。相比2月的“冰凍”，周弘感覺，隨著3月春暖花開，“冰凍”稍稍“裂開”了一點。2月，他所在的區(qū)域僅成交了1套房，3月到現(xiàn)在，已成交8套。“基本是本區(qū)域換房，改善為主，比如小兩居換成鄰近小區(qū)的大三居，好幾套成交都是為了孩子上學。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著國內(nèi)疫情防控形勢明顯好轉(zhuǎn)，的確有一些購房者入市了，包括剛需和疫情期間對住宅改善有需求的購房者。相比疫情較重的2月份，最近的成交有明顯增加。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，全國主要城市的二手房成交相比2月有明顯復(fù)蘇，網(wǎng)簽量平均上漲了40%，但同比依然下調(diào)了20%以上。特別是一線城市，網(wǎng)簽同比下調(diào)了25%。
“現(xiàn)在的市場遠遠談不上升溫，最多只是復(fù)蘇。整體看，全國樓市平均到訪和市場成交量相比去年3月同期，不及一半。市場還處于逐漸恢復(fù)中，南方城市相比北方城市更早復(fù)蘇，跌幅也比北方城市低一些。”張大偉說。
郭毅認為，未來疫情全面緩解，社區(qū)不再隔離之時，二手房市場必定會迎來一波反彈成交。“二手房市場本身有剛需人群，同時購買新房的人也需要賣舊買新，兩者都會促使二手房市場出現(xiàn)成交量的反彈。但這個節(jié)點還是以疫情全面緩解為判斷標志。目前來看，二手房市場并未實現(xiàn)全面回暖。”
在張大偉看來，二手房市場能否回暖，除了看疫情緩解情況，也要看相關(guān)政策。目前政策沒有明顯的調(diào)整，在這種情況下，市場很難全面回暖。對于疫情后的房價走勢，張大偉認為，房價下調(diào)的可能性要高于房價上漲的可能性。
新京報記者 王海亮（新京報）
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