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　　中新經(jīng)緯客戶端11月6日電 題：《李宇嘉：對(duì)房企“破產(chǎn)”要正本清源》

　　作者 李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

　　近期，一條關(guān)于房企“破產(chǎn)潮”的新聞挺吸引人的。根據(jù)人民法院網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，截止到10月27日，全國(guó)有408家房企破產(chǎn)，而三個(gè)月前的7月底，這一數(shù)字只有271家。也就是說(shuō)，前7個(gè)月，每月破產(chǎn)39家，而最近三個(gè)月，每月破產(chǎn)房企的數(shù)量已經(jīng)飆到了46家左右。

　　有人說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商如此困難，再想到“金九銀十”新盤遍地打折，是不是房?jī)r(jià)要跌了呢？是不是該賣房了？其實(shí)，不必如此緊張，開(kāi)發(fā)商的日子還是相對(duì)好過(guò)的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年A股119家房企合計(jì)營(yíng)業(yè)收入達(dá)9156.7億元，比2018年同期上漲了26.7%；合計(jì)凈利潤(rùn)869.8億元，凈利潤(rùn)率為9.5%，在大類行業(yè)排名中很靠前。

　　從銷售毛利率、營(yíng)收增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)率等指標(biāo)來(lái)看，在各類行業(yè)排名中，房地產(chǎn)都名列TOP10。試想，二季度規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)只有5.6%。這樣看，開(kāi)發(fā)商是不是要比制造業(yè)滋潤(rùn)一些呢？

　　相對(duì)9.6萬(wàn)家的房企總數(shù)來(lái)說(shuō)，倒下400多家，真得不算什么。只不過(guò)，上至廟堂江湖，下至平民百姓，朝野對(duì)樓市太關(guān)注了，這個(gè)408的數(shù)據(jù)才會(huì)如此關(guān)注。但是，倒下去的那些民企，無(wú)聲無(wú)息地消失了，不帶走一絲塵土。仔細(xì)看的話，408家中沒(méi)有一家是大家熟知的企業(yè)，不是一些空殼公司，就是沒(méi)有土儲(chǔ)或在售項(xiàng)目的僵尸公司，這樣的企業(yè)倒閉，沒(méi)波瀾、沒(méi)影響。有土地或項(xiàng)目的，一般會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手看上，收購(gòu)過(guò)來(lái)。

　　不過(guò)，408家，這個(gè)絕對(duì)數(shù)量還是蠻大的，說(shuō)明什么呢？房地產(chǎn)不再是一個(gè)超級(jí)賺錢的行業(yè)了。記得2011年萬(wàn)科一季度財(cái)報(bào)會(huì)上，當(dāng)時(shí)還是萬(wàn)科董秘的譚華杰說(shuō)，“我國(guó)各行業(yè)中，地產(chǎn)是最沒(méi)門檻的行業(yè)，技術(shù)含量低、賺錢快，誰(shuí)都可以插一腳進(jìn)來(lái)”。當(dāng)時(shí)，住建部有一個(gè)數(shù)據(jù)，全國(guó)有13.6萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，每1萬(wàn)人就有一家開(kāi)發(fā)商。現(xiàn)在，全國(guó)開(kāi)發(fā)商有9.6萬(wàn)家。

　　這么說(shuō)，近6-7年全國(guó)已有4萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商消失了，比2011年減少了30%，或破產(chǎn)或被兼并。問(wèn)題是，這4萬(wàn)家房企消失的過(guò)程中，我們并未感到類似P2P爆雷或民企倒閉那般的撕裂感、陣痛感。反而，踩著這些“小而沒(méi)”無(wú)名尸體，很多開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)了規(guī)?？缭?，頭部企業(yè)越來(lái)越集中。1-9月份，恒大、碧桂園、萬(wàn)科和融創(chuàng)在內(nèi)的前十大房企市場(chǎng)占有率高達(dá)30%，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)占有率超過(guò)60%，剩下的9萬(wàn)多家房企，只能瓜分剩余30%的市場(chǎng)了。

　　所以，就像上世紀(jì)90年代家電紡織行業(yè)，本世紀(jì)初煤炭行業(yè)一樣，“抓大放小”、“強(qiáng)者恒強(qiáng)”正在地產(chǎn)行業(yè)上演，這也是國(guó)家希望看到的。目前看，行業(yè)的諸多亂象，比如質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)問(wèn)題、配套問(wèn)題等等，基本上發(fā)生在中小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目中。特別是，中小房企資金鏈緊張，愿意承受高利率融資，這是社會(huì)資金還在“脫實(shí)入虛”、民企融資難的直接原因。

　　因此，現(xiàn)在的樓市政策，整體有利于大開(kāi)發(fā)商，比如土地出讓門檻越來(lái)越高，熱點(diǎn)城市“凡供地、必配建”；比如，開(kāi)發(fā)貸、信托貸款等主流融資，金融機(jī)構(gòu)都有白名單，僅對(duì)TOP30或TOP50開(kāi)發(fā)商敞開(kāi)，僅對(duì)合規(guī)項(xiàng)目(如滿足“四三二”)或潛在庫(kù)存壓力小的區(qū)域項(xiàng)目融資。對(duì)接中小開(kāi)發(fā)商的影子融資，比如土地前融、不滿足“四三二”要求的項(xiàng)目融資，已關(guān)閘了。

　　現(xiàn)在，保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科等發(fā)債成本基本上在4%-5%，而即便是陽(yáng)光城這類TOP20企業(yè)，發(fā)債成本也高達(dá)7.5%，而富力、泰禾等負(fù)債率高的房企，融資成本早已突破10%。更小的中小開(kāi)發(fā)商，只能求助于私募基金、委托貸款等影子融資、海外融資等續(xù)命，這些通道的融資成本都很高。未來(lái)，銷售端房?jī)r(jià)繼續(xù)受限制的情況下，只有具有成本管控和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，才能獲得高于平均水平的利潤(rùn)率?？梢?jiàn)，破產(chǎn)引發(fā)的地產(chǎn)洗牌真正進(jìn)入深水區(qū)了。

　　被迫出局的，除了小開(kāi)發(fā)商外，激進(jìn)擴(kuò)張、老板對(duì)市場(chǎng)太樂(lè)觀，妄圖以杠桿成就夢(mèng)想的大開(kāi)發(fā)商，也不能幸免。比如，近期在風(fēng)口浪尖的三盛地產(chǎn)，曾經(jīng)位列全國(guó)企業(yè)500強(qiáng)、民企500強(qiáng)(列第61位)，寧波最大開(kāi)發(fā)商銀億地產(chǎn)，擁有A股及海外三家上市平臺(tái)的中弘地產(chǎn)等，都出現(xiàn)了資金鏈斷裂，或破產(chǎn)或退市，它們的共同點(diǎn)之一，就是杠桿加持下的激進(jìn)擴(kuò)張。

　　2016-2018年的樓市繁榮，給多少地產(chǎn)人借了膽兒，一個(gè)個(gè)打了雞血似的，不是要做到500億，就是要突破1000億。如果融資、銷售還能像2016-2018年那樣順暢，夢(mèng)想或許真實(shí)現(xiàn)了。問(wèn)題是，地產(chǎn)大勢(shì)已變，調(diào)控和經(jīng)濟(jì)脫鉤，房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)14個(gè)月下降，房地產(chǎn)貸款存量占比從去年近40%降至33.7%，增量占比為24.1%，比去年同期下降了6.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　資金是地產(chǎn)的命脈，看待樓市資金面，絕非過(guò)去“水多了加面、面多了加水”的周期輪回，熬過(guò)冬天就是春天?，F(xiàn)在，國(guó)家對(duì)于資金過(guò)分涌向地產(chǎn)，導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期、“地產(chǎn)興、百業(yè)衰”的擔(dān)憂，到了無(wú)以復(fù)加的地步。不打破地產(chǎn)這個(gè)吞噬黑洞，資金就不可能回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。由此，不難理解，國(guó)家為何要推出LPR，目的就是在實(shí)體和樓市間搭建資金“防火墻”。

　　所以，不管是“不做風(fēng)口上的豬，要做風(fēng)口上的鷹”的三盛董事長(zhǎng)陳建銘，還是在資本市場(chǎng)上縱橫捭闔的銀億董事長(zhǎng)熊續(xù)強(qiáng)，抑或是押注旅游地產(chǎn)的中弘控制人王永紅，當(dāng)資金趨勢(shì)性“去地產(chǎn)”的拐點(diǎn)來(lái)臨后，如果不識(shí)時(shí)務(wù)、不順應(yīng)大勢(shì)，還在拼命地加杠桿，直至負(fù)債達(dá)到凈資產(chǎn)的數(shù)倍以上，商品房銷售無(wú)法像過(guò)去那樣任性，他們都不得不承受資金鏈斷裂的惡果。

　　盲目的多元化轉(zhuǎn)型，也是導(dǎo)致房企破產(chǎn)的動(dòng)因之一。房地產(chǎn)行業(yè)能賺錢，但沒(méi)啥技術(shù)含量。所以，“拿地-造房-銷售”的簡(jiǎn)單復(fù)制和輪回，就賺大錢啦，這讓房企覺(jué)得各行各業(yè)的錢都很好賺，轉(zhuǎn)型的膽兒也肥了。比如，中弘戰(zhàn)略布局由“1+X”(地產(chǎn)開(kāi)打+旅游和商業(yè))轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;A+3”(A股+ KEE公司、中璽國(guó)際、亞洲旅游等3家境外公司)，僅用了兩年時(shí)間。

　　比如，銀億股份地產(chǎn)基座還未穩(wěn)，就開(kāi)始急匆匆地搞轉(zhuǎn)型。2015-2018年，銀億在房企銷售榜上的位置不斷沉淪，從2015年108位(銷售額90.5億)，到2016年181位(61億)、2017年166位(67.8億)、2018年186位(58.5億)，已經(jīng)淪為末流。即便如此，老板對(duì)高端制造非?？春玫那闆r下，開(kāi)始靠高杠桿大量舉債、資本運(yùn)作跑步前進(jìn)，在燒錢的智能汽車業(yè)投入巨資。

　　說(shuō)實(shí)在話，地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型實(shí)體經(jīng)濟(jì)，目前還未探索到持續(xù)穩(wěn)定的盈利模式。當(dāng)樓市開(kāi)始下行時(shí)，即便堅(jiān)持主業(yè)的華夏幸福、泰禾、泛海等，都不得不斷臂求生，“賣項(xiàng)目”換現(xiàn)金流，更別提這些盲目轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)商了。轉(zhuǎn)型探索非常曲折，受過(guò)傷的房企大佬們，都領(lǐng)悟到一個(gè)道理，那就是聚焦主業(yè)，穩(wěn)定地產(chǎn)基本盤，先保證有飯吃、保護(hù)好資金鏈，再謀求轉(zhuǎn)型大計(jì)。

　　這就是“地產(chǎn)+”的邏輯，即一邊搞地產(chǎn)，一邊讓地產(chǎn)的思維模式慢慢轉(zhuǎn)換，待到轉(zhuǎn)型方向有眉目了，再逐漸向新的賽道轉(zhuǎn)換。不過(guò)，高周轉(zhuǎn)、跑馬圈地、簡(jiǎn)單復(fù)制，習(xí)慣了高舉高打、操作客單價(jià)動(dòng)輒幾百萬(wàn)的地產(chǎn)人，其思維模式與慢慢研磨的實(shí)體格格不入。所以，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是個(gè)超級(jí)漫長(zhǎng)的過(guò)程，無(wú)法在地產(chǎn)生存，倒逼轉(zhuǎn)向?qū)嶓w的，可能將是未來(lái)房企破產(chǎn)的又一誘因。

　　任何行業(yè)都有興衰，都要經(jīng)歷朝夕之變，地產(chǎn)也不例外。無(wú)論看大趨勢(shì)，還是看政策的導(dǎo)向，地產(chǎn)下行周期已開(kāi)啟。既然不賺錢了，政策不支持了，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)了，還需要9萬(wàn)多家地產(chǎn)企業(yè)嗎？因此，大量企業(yè)破產(chǎn)退出。怕就怕，過(guò)慣了躺著賺大錢的日子，心理上想要轉(zhuǎn)，但身體上不適應(yīng)，或者輿論鼓吹未來(lái)樓市還有史詩(shī)級(jí)行情的錯(cuò)誤誘導(dǎo)下，再加上前幾年市場(chǎng)出奇的好，讓很多人不相信眼淚，繼續(xù)加注，這就會(huì)導(dǎo)致慘烈的破產(chǎn)。(中新經(jīng)緯APP)

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