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　　中新經(jīng)緯客戶(hù)端9月17日電(薛宇飛)2018年初入手了一套住房的吳夏(化名)，最近一直在糾結(jié)買(mǎi)房是否是個(gè)正確決定，因?yàn)橐荒甓鄟?lái)，房子不但沒(méi)有漲，還讓他虧了幾萬(wàn)塊錢(qián)。劉卿(化名)也是這樣，2016年底以2萬(wàn)元/平方米買(mǎi)下了河北燕郊的樓盤(pán)后，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)就坐上了過(guò)山車(chē)，價(jià)格一度漲至3萬(wàn)元/平方米，之后又幾近腰斬，房子至今沒(méi)能脫手。

　　房?jī)r(jià)從高位回落的城市并不少。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，在100個(gè)城市樣本中，有29個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌。市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的同時(shí)，“房?jī)r(jià)難有大漲”“房子賣(mài)出骨折價(jià)”的觀點(diǎn)越來(lái)越多，不少投資客著急出手，剛需群體則出現(xiàn)觀望情緒。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房企大幅打折促銷(xiāo)多是噱頭，當(dāng)前整體房?jī)r(jià)仍是小幅下跌，市場(chǎng)仍平穩(wěn)。

　　買(mǎi)房虧損 有投資客被套牢

　　樓市 中新經(jīng)緯 高曉瑛 攝

　　始于2015年年底的房?jī)r(jià)上漲風(fēng)潮，直到2017年年初才刮到重慶，那時(shí)，剛畢業(yè)沒(méi)幾年的吳夏沒(méi)有多少積蓄，對(duì)買(mǎi)房也沒(méi)有概念。但隨著房?jī)r(jià)飆升，身邊的同學(xué)、朋友都開(kāi)始買(mǎi)房，吳夏也在2018年5月東拼西湊地交了首付，在重慶南岸區(qū)買(mǎi)下一套100平方米左右的住宅。

　　令吳夏沒(méi)有想到的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖變化這么迅速，他感覺(jué)自己成了高位“接盤(pán)俠”。吳夏購(gòu)房時(shí)的價(jià)格約為1.4萬(wàn)元/平方米，幾個(gè)月后，同小區(qū)四期住宅的價(jià)格降到了1.35萬(wàn)元/平方米左右，大戶(hù)型的均價(jià)更加低，且室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)還有了提升。

　　“四期開(kāi)盤(pán)沒(méi)多久，很多鄰居就以裝修標(biāo)準(zhǔn)低、學(xué)區(qū)配套差等理由去開(kāi)發(fā)商售樓處拉橫幅，要求解決問(wèn)題，但效果不是很大。” 吳夏也對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端說(shuō)，“鄰居們?nèi)ゾS權(quán)，可能也與房?jī)r(jià)下跌有關(guān)吧，畢竟大家的賬面資產(chǎn)在縮水，還要背著巨額房貸。不過(guò)，像我這種自己住的，價(jià)格漲跌也無(wú)所謂了。”

　　對(duì)于房?jī)r(jià)下跌有明顯感受的還有劉卿。2016年年底，劉卿以約2萬(wàn)元/平方米購(gòu)得了河北燕郊的一套住房。大量資金的涌入，讓當(dāng)?shù)貥鞘袩岫瘸埃績(jī)r(jià)最高達(dá)到了3萬(wàn)元/平方米，此時(shí)，劉卿覺(jué)得當(dāng)初的冒險(xiǎn)得到了很好的回報(bào)。

　　不過(guò)，限購(gòu)等調(diào)控政策的落地，讓燕郊樓市迅速冰凍，價(jià)格直線下滑，到2018年年底，劉卿房子所在地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)降至1.7萬(wàn)元/平方米左右。近期，她一直在關(guān)注燕郊地鐵的進(jìn)展，希望借此利好房?jī)r(jià)能有所上漲。

　　中泰證券在近日的一份研報(bào)中稱(chēng)，從投資的角度來(lái)看，如果房?jī)r(jià)不上漲、甚至漲幅小的話，持有房產(chǎn)每天都在虧錢(qián)。該券商認(rèn)為，持有房子的成本其實(shí)很高，包括買(mǎi)房時(shí)至少5%的資金成本和房屋折舊成本。

　　根據(jù)復(fù)旦大學(xué)2012年的測(cè)算，上海市房產(chǎn)平均每年折舊率在3%~5%之間，若按照4%來(lái)算，持有房產(chǎn)的總成本有近9%，而收益不到1.2%。像學(xué)區(qū)房這種能帶來(lái)額外收益的，可以彌補(bǔ)一部分虧損，但對(duì)于絕大多數(shù)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)開(kāi)始虧錢(qián)。

　　“事實(shí)上，買(mǎi)房虧錢(qián)的又何止是上海，百城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，有一半以上的城市過(guò)去一年的房?jī)r(jià)漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報(bào)率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來(lái)算，在這些城市持有房子都是虧錢(qián)的。而且絕大部分小城市租房市場(chǎng)很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計(jì)。” 中泰證券在研報(bào)中稱(chēng)。

　　房企打折套路多 市場(chǎng)總體平穩(wěn)

　　　樓盤(pán) 中新經(jīng)緯 賈亦夫攝

　　不過(guò)，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓并不認(rèn)同“買(mǎi)房者或有房者每天都在虧錢(qián)”的觀點(diǎn)。他稱(chēng)，近20年來(lái)，中國(guó)的商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格平均每年都有8%~10%的增長(zhǎng)，而一些核心城市的漲幅更高，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了物價(jià)漲幅、銀行定期存款利率和一般的理財(cái)產(chǎn)品，買(mǎi)房仍是賺錢(qián)的。機(jī)構(gòu)不能以一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅變小而得出買(mǎi)房虧錢(qián)的結(jié)論。

　　其實(shí)，樓市轉(zhuǎn)冷后，市場(chǎng)上的一些悲觀論調(diào)有所增多，諸如“房?jī)r(jià)難有大漲”“房子賣(mài)出骨折價(jià)”等報(bào)道漸漸讓一些購(gòu)房者觀望情緒加重。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)并未出現(xiàn)急劇的價(jià)格調(diào)整，只是在小幅下調(diào)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降0.6%，但降幅比1~7月份收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了0.6%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)6.7%，增速加快0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.9%。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積已連續(xù)7個(gè)月呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)有所降溫，但也要看到，跌幅并沒(méi)有擴(kuò)大。出現(xiàn)這種情況，一是房企積極推盤(pán)、降價(jià)促銷(xiāo)，二是銀行貸款利率的變化導(dǎo)致部分購(gòu)房需求提前釋放。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心選取了50個(gè)區(qū)域價(jià)格變化作為數(shù)據(jù)樣本、對(duì)比這些城區(qū)今年8月上旬與8月下旬房?jī)r(jià)的變化，得出了以下結(jié)論：近期新房?jī)r(jià)格下降并不是空穴來(lái)風(fēng)，房企確實(shí)有降價(jià)的步伐，但并不是普遍現(xiàn)象，大城市的中心城市區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、環(huán)大中城市的周邊三四線城市價(jià)格仍在上漲。

　　中新經(jīng)緯客戶(hù)端注意到，8月份以來(lái)，市場(chǎng)上降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象有所增多，新房8折、9折銷(xiāo)售的情況并不鮮見(jiàn)，某大型房企甚至對(duì)尾盤(pán)住宅給予了最高近6折的優(yōu)惠，員工內(nèi)部推薦的，還會(huì)在折扣基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)惠。

　　但諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙卻對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，房企降價(jià)并不是普遍現(xiàn)象，只是個(gè)別房企在6折、8折出售項(xiàng)目，價(jià)穩(wěn)仍是主基調(diào)。同時(shí)，購(gòu)房者拿到大幅折扣的門(mén)檻也較高，應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待這類(lèi)降價(jià)噱頭。

　　“大幅降價(jià)多是企業(yè)搞出的噱頭，或者就是在清理尾盤(pán)。有的企業(yè)就是先漲后降，真正的價(jià)格并沒(méi)有多少變化。”謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析稱(chēng)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從短期看，部分年份的房?jī)r(jià)確實(shí)較高，買(mǎi)賣(mài)可能會(huì)面臨虧損的情況，但從大趨勢(shì)來(lái)看，持有房產(chǎn)還是有盈利的機(jī)會(huì)。對(duì)于很多更早之前就持有房子的人來(lái)說(shuō)，基本都享受到了房?jī)r(jià)上漲的紅利。

　　謝逸楓稱(chēng)，近兩年，政府已經(jīng)從多方面收緊樓市調(diào)控，但目的還是維持市場(chǎng)平穩(wěn)，既不讓其暴漲，也不能大幅下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有發(fā)展的空間。(中新經(jīng)緯APP)

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