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　　第一梯隊房企融資成本下降0.4%
　　房企融資成本整體走高、分化明顯，600億-1000億規(guī)模房企融資成本為6.5%

　　榜單說明：

　　1、公司：選取在香港和內(nèi)地上市的房地產(chǎn)類上市公司，且業(yè)務集中分布在中國內(nèi)地的地產(chǎn)公司。

　　2、指標說明：采用2019年上半年企業(yè)的加權平均借貸成本。

　　3、表格數(shù)據(jù)來源：上市企業(yè)公告、億翰智庫。

　　4、排名從高到低，樣本房企為TOP50。

　　房企的半年報落下帷幕，但是融資難、融資貴的問題仍在持續(xù)。2019年上半年，房企融資監(jiān)管趨嚴，疊加進入償債小高峰，典型房企平均融資不僅在走高，而且呈現(xiàn)分化的趨勢。頭部房企融資成本較低，央企性質(zhì)的房企平均融資成本低。相比之下，600億-1000億規(guī)模房企融資成本較高。從趨勢來看，下半年融資問題仍將困擾著中小型房企。

　　政策監(jiān)管下融資成本上行

　　整個上半年，房地產(chǎn)融資經(jīng)歷了先揚后抑的過程，第一季度市場仍在延續(xù)去年底高歌猛進的融資勢頭。

　　到了4月份，隨著土地市場上高溢價地塊的不斷出現(xiàn)。5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布了23號文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，重點申明了要對銀行、信托等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強監(jiān)管工作。

　　23號文也成為上半年房地產(chǎn)市場的融資節(jié)點。此后相關融資監(jiān)管一天比一天緊，一直延結(jié)到下半年，直至9月4日，國務院常務會議上提到的專項債資金，仍在強調(diào)不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關領域。

　　在這樣的融資背景下，增速一直領跑的信托、ABS的貸款余額在下滑，房企從境內(nèi)債轉(zhuǎn)戰(zhàn)到境外債。但隨后海外融資同樣受到限制，7月12日發(fā)改委發(fā)文，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務。

　　融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在中期業(yè)績發(fā)布會上就表示，此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的。由此，房企的融資成本必然走高已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識，而且數(shù)據(jù)也在證實這一走勢。

　　據(jù)新京報、億翰智庫聯(lián)合發(fā)布的《2019上半年上市房企融資成本TOP30》（簡稱《榜單》）數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，30家典型房企的平均融資成本5.78%，較2018年末的平均融資成本5.7%，上升0.08%。

　　融資成本增加，不僅出現(xiàn)在上半年。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在2015年之后，典型上市企業(yè)國內(nèi)發(fā)債利率從最低約3.5%提升到6.5%。尤其是房企最高發(fā)債利率提升顯著，2018年，恒大以13.75%的利率發(fā)行美元債。2019年7月，泰禾以15%利率發(fā)行美元債，創(chuàng)下2019年發(fā)債利率新高。

　　事實上，2018年以來境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，但是2019年，多數(shù)企業(yè)迎來償債高峰期，即使成本走高，企業(yè)也不惜代價進行發(fā)債。

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年到期債券2108億元是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不再次舉債償還舊債。而2019年上半年境外發(fā)債的成本8.34%，較2018年全年上升了1.19%。

　　中小型房企融資成本面臨挑戰(zhàn)

　　房企融資監(jiān)管政策再加碼，融資成本上行必不可免。所謂融資成本實質(zhì)是資金使用者支付給資金所有者的報酬，企業(yè)每年的利息支出就是企業(yè)使用資金付出的成本。擁有較低的融資成本，可以減少財務支出，提高盈利能力，進而提高企業(yè)的市場競爭力，實現(xiàn)低成本融資的良性循環(huán)。

　　融資成本的增速變化，可以反映在過去半年里的融資成本管控能力。這也是考核企業(yè)融資能力的重要指標。

　　在融資收緊的困境下，房企各尋出路，然而幾家歡喜，幾家愁，上半年有的房企融資成本下降，有的則是上升。

　　房企規(guī)模與融資成本有著密不可分的關系。億翰智庫根據(jù)銷售規(guī)模，將30家典型房企分為1000億以上、600億-1000億和600億以下三個梯隊，2019年上半年三個梯隊房企的平均融資成本分別為5.2%、6.5%和5.8%。一梯隊較2018年末下降0.4%，二梯隊較2018年末上升0.5%，三梯隊較2018年末上升0.1%。

　　對一梯隊的房企而言，償債能力較強，違約的風險低，向銀行和非銀行機構(gòu)的融資申請更容易獲批。

　　值得關注的是，第二梯隊的房企平均融資成本反而高于三梯隊的房企。對此，億翰智庫分析人士認為，在行業(yè)增速放緩的背景下，第二梯隊的房企愿意加杠桿以把握彎道超車的機會。不過，綜合來看，三梯隊房企融資難和融資貴的問題也很突出。因此，在融資收緊的背景下，中小型房企面臨著更大的挑戰(zhàn)。

　　民營房企平均融資成本為6.1%

　　企業(yè)性質(zhì)是影響融資成本的一個重要因素。眾所周知，擁有國企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上具有天然的優(yōu)勢。

　　根據(jù)上述劃分，在一梯隊低融資成本房企中，60%都是國企或者央企性質(zhì)的房企。而三梯隊較高融資成本房企中，全部是民企。從平均融資成本上看，30家典型房企中，央企性質(zhì)房企的平均融資成本是4.9%，國企性質(zhì)房企的平均融資成本是5.1%，民企性質(zhì)房企的平均融資成本是6.1%。

　　而從《榜單》來看，除了中海地產(chǎn)、華潤置地、中國金茂等9家房企的融資成本較2018年末有所下降外，其他房企的融資成本較2018年末均有不同程度的上升或者持平。

　　其中，中海地產(chǎn)、華潤置地等具有國企央企背景，一直擁有低融資成本優(yōu)勢，在融資環(huán)境比較嚴峻的背景下，融資成本進一步降低，中海地產(chǎn)和華潤置地的融資成本分別為4.28%和4.45%，較2018年末均下降0.02%。

　　從《榜單》可以看出，龍湖作為民企低融資成本的代表企業(yè)，融資成本4.56%，較2018年末上升0.01%。富力地產(chǎn)2019年融資成本6.48%，較2018年末上升0.74%。綠城中國和龍光地產(chǎn)等的融資成本與2018年末持平。

　　億翰智庫分析人士認為，短期內(nèi)，融資持續(xù)收緊，融資成本上升，增加了房企的經(jīng)營成本，以致房企的投資和開發(fā)都會受資金掣肘。房企最重要的是遵循“現(xiàn)金流為王”的策略，謹慎投資，加快搶收，并提高回款率。

　　榜首&榜尾

　　中海美元債票息僅3.45%

　　在融資環(huán)境收緊、降杠桿的上半年，作為央企的中海地產(chǎn)管理層最為得意的是有著穩(wěn)健的財務杠桿。這其中一部分原因在于其有著得天獨厚的融資渠道和融資成本優(yōu)勢。

　　據(jù)《榜單》顯示，中海地產(chǎn)以4.28%的融資優(yōu)本位居《2019上半年上市房企融資成本TOP30》的榜首。

　　在中報發(fā)會上，中海方面透露，上半年中海錄得回款增長至1041.2億港元，加權平均借貸成本4.28%保持行業(yè)內(nèi)一流水平，期末可動用資金1438億港元，而凈借貸比率維持在35%的低水平。

　　截至6月底，中海地產(chǎn)土儲總建筑面積9175萬平方米，較去年底增長30.88%。與此同時，中海地產(chǎn)主席兼行政總裁顏建國在中報發(fā)會上表示，下半年會一如既往地按照自己的風格拿地，這樣能保證持續(xù)發(fā)展。

　　土地的高速增長，融資能力功不可沒。據(jù)悉，7月8日，中海成功發(fā)行港幣20億（5.5年期）及美元4.5億（10年期）雙幣種固息高級債券。其中，5.5年期20億元港幣固息債券票息為2.90%，創(chuàng)中資企業(yè)境外公開市場發(fā)行的最長年期港幣債券，且創(chuàng)同行業(yè)最低利率。而美元債券票息為3.45%，創(chuàng)中資房企債券發(fā)行利息成本最低。

　　正榮美元債票息達9.15%

　　在沖擊規(guī)模的推動下，很多房企的融資成本居高不下。據(jù)《榜單》顯示，作為2018年跨入“千億陣營”的房企，正榮地產(chǎn)以7.60%的融資成本墊底《2019上半年上市房企融資成本TOP30》。

　　早在8月26日，正榮地產(chǎn)副總裁兼財務總監(jiān)陳偉健在中報發(fā)布會上表示，上半年正榮的美元債發(fā)得比較多，但總金額并不太大，只占總債務比例的24%，目前還有比較多的美元債的額度。今年的十幾億的美元債都是用來還老債，整個財務的綜合成本從7.8%降到7.6%，可能到年底會降到7%，目前還在一個可控的范圍。

　　據(jù)悉，上半年正榮地產(chǎn)實現(xiàn)累計合約銷售金額為586.07億元，今年的銷售目標為1300億元，正榮地產(chǎn)表示對這一目標的實現(xiàn)很有信心。

　　據(jù)陳偉健介紹，2019年至今，正榮在海外和境內(nèi)一共融了超過130億元人民幣，其中美元債為13.1億美元，發(fā)行了第一次海外永續(xù)債2億美元。

　　中報顯示，截至6月底，正榮地產(chǎn)尚未償還銀行及其他借款總額365.75億元，擁有賬面值約為159.54億元的境內(nèi)公司債券及優(yōu)先票據(jù)，而截至去年年底這一數(shù)據(jù)為人民幣83.21億元。

　　8月19日，正榮地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告稱，該公司擬額外發(fā)行1億美元2022年到期年息9.15%的優(yōu)先票據(jù)。

　　本版采寫/新京報記者 袁秀麗